เมื่อพูดถึง การขายที่ดิน หลายคนอาจจะคิดว่ามันต้องเป็นเรื่องยุ่งยาก วุ่นวาย สับสน และซับซ้อนแน่นอน เพราะขึ้นชื่อว่า ที่ดิน แล้วมันก็มักจะต้องมีเรื่อง เงินทอง, เอกสาร, และขั้นตอนต่าง ๆ มากมาย เข้ามาเกี่ยวข้อง แต่จริง ๆ แล้วทุกเรื่องที่กล่าวไปนั้น ไม่ยุ่งยากอย่างที่คิด ฉะนั้นวันนี้เราจึงได้รวมทุกเรื่องที่ต้องรู้เกี่ยวกับการขายที่ดินไว้ที่นี้เรียบร้อยแล้ว จะมีเรื่องอะไรบ้างนั้น ไปอ่านกัน
โฉนดที่ดิน
เรื่องแรกที่เราต้องรู้เกี่ยวกับการขายที่ดินนั้น เราต้องรู้เกี่ยวกับ โฉนดที่ดิน ก่อน
โฉนดที่ดินนั้น คือเอกสารที่แสดงถึงสิทธิในที่ดินนั้น ๆ ของบุคคลหรือนิติบุคลซึ่งออกโดยกรมที่ดิน ภายในโฉนดจะประกอบด้วย ลขที่โฉนด, ที่ตั้ง, รายละเอียดลักษณะที่ดิน และประวัติผู้ถือกรรมสิทธิ์ ซึ่งที่ดินแต่ละประเภทจะมีโฉนดต่างกันตามการใช้ประโยชน์ เพราะงั้นหากเราจะขายที่ดินเราต้องดูให้ดีก่อนว่า โฉนดที่ดินของเรา เป็นโฉนดประเภทใด สามารถขายได้หรือไม่ โดยต่อไปเราจะยกเอาเฉพาะโฉนดที่นิยมใช้ในการซื้อขายที่ดินมาให้อ่านกัน 3 แบบ ได้แก่
โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง)
เป็นโฉนดที่ดินที่พบได้บ่อยที่สุด โดยที่ดินที่จะออกโฉนดนี้ได้ จะต้องมีระวางรูปถ่ายทางอากาศและมีหมุดแสดงพื้นที่ชัดเจน โฉนดประเภทนี้สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยโฉนดที่ดิน น.ส.4 นั้นสามารถดูความเก่าใหม่ของโฉนดได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร โดยเก่าสุดจะเป็น น.ส.4 ก. และปัจจุบันคือ น.ส.4 จ.
น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว)
เป็นเอกสารที่ดินที่ใช้แสดงสิทธิการครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ แปลง่าย ๆ คือ ที่ดินนั้นจะต้องมีการทำให้เกิดประโยชน์ขึ้นแล้วไม่ใช่ที่ดินเปล่า และจะต้องมีระวางรูปถ่ายทางอากาศและมีหมุดแสดงพื้นที่ชัดเจนเหมือน “โฉนด” แต่จะแตกต่างกันที่ โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง) สามารถเป็นที่ดินเปล่าที่ยังไม่ทำให้เกิดประโยชน์ได้
น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว) นั้นสามารถซื้อ, ขาย, โอน, จดจำนองได้ แต่จะยังไม่ใช่โฉนดที่ดินโดยผู้ครอบครอง น.ส.3 ก. สามารถยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็น น.ส.4 ได้ในภายหลัง
เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ)
เป็นเอกสารแสดงสิทธิการครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในพื้นที่ดินนั้น ๆ เหมือน น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว) เพียงแค่เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ) จะไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และไม่ได้วัดพื้นที่โดยละเอียด จึงไม่สามารถซื้อ, ขาย, โอน, จดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง
การโอนที่ดิน
ในการขายที่ดินขั้นตอนสำคัญที่สุดคือการโอนที่ดิน การโอนที่ดินนั้นก่อนอื่นต้องเริ่มเตรียมเอกสารก่อนโดยการเตรียมเอกสารการโอนที่ดินจะแบ่งได้เป็นของ บุคคลธรรมดา และ นิติบุคคล โดยมีเอกสารที่ต้องเตรียมดังนี้
สำหรับบุคคลธรรมดาที่เป็นคนไทย
1.โฉนดที่ดินตัวจริง
2.บัตรประชาชนตัวจริง และสำเนาเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ
3.ทะเบียนบ้านตัวจริง และสำเนาเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ
4. (ถ้ามี) เอกสารเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล และสำเนาเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ
หากให้ผู้อื่นดำเนินการแทนขายแทนต้องเพิ่มเอกสาร ดังนี้
1.หนังสือมอบอำนาจ
2.สำเนาบัตรประชาชนของผู้แทนเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ
3.สำเนาทะเบียนบ้านของผู้แทนเซ็นรับรองรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ
ถ้าผู้ขายแต่งงานแล้วต้องเพิ่มเอกสาร ดังนี้
1.หนังสือยินยอมให้ขายที่ดิน
2.สำเนาทะเบียนสมรส ถ้าเคยแต่งงานแล้วหย่า ต้องมีสำเนาทะเบียนหย่าด้วย
3.สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรสของผู้ขายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ
4.สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรสของผู้ขายเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ
ถ้าเป็นคอนโดหรืออะพาร์ตเมนต์ ต้องมีใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล 1 ใบ และสำหรับบุคคลธรรมดาที่เป็นคนต่างชาติ ให้เปลี่ยนจากบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านเป็นสำเนาหนังสือเดินทางของผู้ขาย 1 ใบ
สำหรับนิติบุคคลที่เป็นคนไทย
1.โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
2.หนังสือรับรองนิติบุคคลอายุไม่เกิน 1 เดือน
3.บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
4.รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
5.หนังสือตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
6.สำเนาบัตรประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 1 ใบ
7.สำเนาทะเบียนบ้านของของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 1 ใบ
หากนิติบุคคลมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการ ต้องมีเอกสารเพิ่มเติมเหมือนอย่างของ บุคคลธรรมดาคือ หนังสือมอบอำนาจ, สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้แทน เซ็นรับรองรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ
ถ้าเป็นคอนโดหรืออะพาร์ตเมนต์ ต้องมีใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล 1 ใบและสำหรับนิติบุคคลที่เป็นคนต่างชาติ ให้เพิ่มเอกสารดังนี้
ถ้านิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศให้ขอ
1.หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว 1 ฉบับ
2.บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นอายุไม่จำกัดอายุ
3.หนังสือรับรองรายการ, หนังสือมอบอำนาจและลายมือชื่อกรรมการ จาก Notary Public
4.เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
ถ้านิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยให้ขอ
1.หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ 1 ฉบับ
2.บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นอายุไม่เกิน 1 เดือน
3.เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
เมื่อเตรียมเอกสารเสร็จให้ผู้ซื้อขายที่ดินนั้นทำการจองคิวที่กรมที่ดินใกล้บ้านท่าน พอถึงคิวให้ยื่นเอกสารซื้อขายที่ดิน กรอกข้อมูลคำขอ และยื่นเอกสารทั้งหมดที่กล่าวไปข้างต้นกับเจ้าหน้าที่จากนั้นเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร เมื่ออนุมัติเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่จะเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญการ ดำเนินการต่อ โดยผู้ขายกับผู้ซื้อจะลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่
จากนั้นเจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน และคิดคำนวนค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ทั้งผู้ซื้อและขายทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับกรมที่ดิน เมื่อคำนวณเสร็จเจ้าหน้าที่จะใช้ใบสรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดมา ให้ทั้งผู้ซื้อและขายทีดิน นำใบสรุปค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเสร็จ เอาใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ แล้วเอาใบเสร็จสีฟ้าให้ผู้ซื้อถ่ายสำเนา แล้วให้ตัวจริงกับผู้ขาย สุดท้ายเจ้าหน้าที่จะพิมพ์โฉนดให้ผู้ซื้อที่ดินตรวจสอบความถูกต้อง เมื่อตรวจสอบเรียบร้อย จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ถือว่าจบขั้นตอนทุกอย่างเรียบร้อย
ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดิน
ในหัวข้อข้างต้นเราได้อธิบายเกี่ยวกับการโอนที่ดินไว้ว่า เมื่อเราซื้อขายที่ดินกัน นอกจากเราจะเสียเงินค่าที่ดินให้แก่ผู้ขายแล้ว เราต้องเตรียมเงินไว้สำหรับชำระให้กับกรมที่ดินด้วยโดยทั้งหมดจะต้องจ่ายเป็นเงินสด ซึ่งค่าใช้จ่ายทั้งหมดมีดังนี้
1.ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
2.ค่าอากร 5 บาท
3.ค่าพยาน 20 บาท
4.ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน 2% จากราคาประเมินหรือราคาขาย
5.ค่าจดจำนอง 1% จากมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 100,000 บาทสำหรับผู้ที่กู้เงินมาจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่ดิน
6.ค่าอากรแสตมป์ใบรับ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขาย ให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ
7.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3๔ ของราคาซื้อขาย และเช่นกันถ้าราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ
ข้อควรระวังเกี่ยวกับการขายที่ดิน
สุดท้ายในการซื้อขายอะไรสักอย่าง โดยเฉพาะการขายที่ดินนั้น ต้องมีข้อควรระวังในก่อนจะซื้อขาย เพื่อเป็นประโยชน์แก่ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อดังนี้
1.เช็คดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ว่า ทำเลที่จะขายที่ดินว่ามากน้อยเพียงใด เพื่อตั้งราคาขายให้คุ้มค่ามากที่สุด โดยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนานั้นคือ ตัวเลขที่วัดราคาเฉลี่ยของที่ดินที่ยังไม่ได้ถูกพัฒนาในปีที่จะขายเทียบกับราคาเฉลี่ยของที่ดินเปล่าในปีอื่น
2.ในการมอบอำนาจให้แก่ผู้แทนในการซื้อหรือขายให้ระบุเรื่องและอำนาจจัดการให้ชัดเจนว่า มอบอำนาจให้ทำอะไรบ้าง และอย่าเซ็นชื่อเป็นผู้มอบอำนาจในกระดาษเปล่าที่ยังไม่ได้กรอกข้อความอะไร
