ขายฝากที่ดิน เป็นหนึ่งในวิธีที่จะช่วยเสริมสภาพคล่อง ให้กับผู้ที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดินว่างหรือที่ดินที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ พร้อมเป็นการขายที่ดินที่ไม่ต้องเสียงบประมาณยิบย่อยมากจนเกินไป จึงทำให้ใครหลาย ๆ คนที่ถือครองที่ดินไว้ มีความสนใจต่อการขายฝาก เพื่อนำมาเป็นทุนหมุนเวียนในธุรกิจหรือภายในครอบครัว แต่ในขณะเดียวกันก็มีวิธีการจำนองที่ดินที่ถือเป็นอีกหนึ่งช่องทางทำเงินได้เช่นกัน ดังนั้นลองมาดูว่าการขายฝากและการจำนองแตกต่างกันอย่างไร
รู้จักการ ขายฝากที่ดิน ให้มากขึ้น
การ ขายฝากที่ดิน เป็นหนึ่งในรูปแบบการซื้อขายทางนิติกรรมประเภทหนึ่ง ที่จะต้องไปทำการจดทะเบียนเพื่อขายฝากกันที่สำนักงานที่ดิน โดยเจ้าของที่ดินที่ทำการขายฝากจะสามารถไถ่ถอนได้ตามระยะเวลาที่ถูกกำหนดไว้ ส่วนผู้รับซื้อจะได้รับผลประโยชน์จากดอกเบี้ยที่สูงสุดไม่เกินปีละ 15% เมื่อเจ้าของที่ดินมีการมาไถ่ถอน ตัวผู้รับซื้อก็จะได้รับเงินต้นคืนทันที สำหรับผู้ที่เป็นผู้รับซื้อไว้มักจะมีการให้ประโยชน์ต่อผู้ฝากขายหลายรูปแบบ เช่น การให้ดอกเบี้ยถูก, ให้วงเงินที่เพิ่มสูงขึ้น หรือการออกค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝากที่จะต้องไปทำถึงสำนักงานที่ดิน เป็นต้น
ซึ่งประโยชน์เหล่านี้จะช่วยให้ผู้ที่ต้องการขายฝากตัดสินใจได้เร็วมากขึ้น ที่สำคัญคือธุรกิจการรับ ขายฝากที่ดิน นั้นมีเป็นจำนวนมาก จึงทำให้ผู้ที่รับซื้อต้องนำโปรโมชั่นมาดึงดูดใจผู้ขายฝาก จึงกลายมาเป็นประโยชน์ที่จะทำให้ผู้ขายฝากไม่จำเป็นต้องเสียเงินค่าดำเนินการยิบย่อยมากจนเกินไป ซึ่งวิธีการขายฝากจะเหมาะสำหรับผู้ที่ถือครองที่ดินไว้ในมือ ต้องการได้เงินก้อนไปหมุนในธุรกิจหรือชีวิตประจำวัน แต่ไม่ต้องการขายทิ้ง เพราะรู้สึกเสียดายต่อทำเลรอบที่ดินหรือเป็นที่ดินมรดกที่ไม่ต้องการขายต่อให้ผู้อื่น เพียงแค่เข้ามาฝากขายคุณก็จะได้ทั้งเงินตามจำนวนที่ต้องการและสามารถที่จะไปไถ่ถอนออก เมื่อมีเงินคืนครบจำนวนอีกด้วย
เพียงแต่อาจจะเสียเป็นดอกเบี้ยรายเดือนร่วมไปกับเงินต้น แล้วถ้าช่วงเวลาใดที่ไม่สะดวกหรือมีปัญหาทางธุรกิจก็สามารถพูดคุยกับทางผู้รับซื้อ เพื่อขอจ่ายดอกรายเดือนไปก่อนได้อีกด้วย สำหรับการทำสัญญาฝากขายที่ดินมักจะมาในรูปแบบของการทำสัญญาปีต่อปี เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงเรื่องกำหนดเวลาไถ่ถอน ทั้งยังเป็นการช่วยเหลือให้ผู้ขายฝากสามารถที่จะไกล่เกลี่ยกับผู้ซื้อ ถ้าเกิดมีปัญหาการส่งเงินระหว่างทางได้ โดยไม่จำเป็นต้องเสียที่ดินไป
แต่ถ้ามีการทำสัญญาแบบรายปีก็จำเป็นจะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น เพราะจะมีทั้งเรื่องของภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะจ่ายอยู่ร้อยละ 3.3 ของราคาขายฝาก, ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรจะต้องจ่ายอยู่ที่ร้อยละ 2.5, ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และอาจจะต้องมีการเสียภาษีโรงเรือนกับภาษีที่ดิน รวมไปถึงการเสียภาษีบำรุงท้องถิ่นที่เจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องเสียค่าภาษีนี้ทุกปี ซึ่งในความเป็นจริงแล้วค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่กล่าวมา ทางผู้รับซื้อฝากที่ดินจะต้องเป็นผู้จ่าย แต่ถ้าเป็นการต่อสัญญาแบบปีต่อปีก็อาจจะต้องจ่ายกันคนละครึ่ง หรือทางผู้รับซื้อก็อาจจะผลักภาระนี้ไปทางผู้ขายฝากแบบเต็ม ๆ ได้เช่นกัน
การ ขายฝากที่ดิน มีข้อดีและข้อเสียอย่างไร?
การ ขายฝากที่ดิน ไม่ได้มีเพียงแค่ข้อดีและความน่าสนใจที่จะทำให้ได้เงิน โดยยังสามารถไถ่ถอนเอาโฉนดออกมาได้เท่านั้น แต่ยังมีข้อเสียที่ควรรู้ไว้ ดังนั้นลองมาดูข้อดีและข้อเสียของการทำ ขายฝากที่ดิน ดังนี้
ข้อดี
- การขายฝากจะมีจุดเด่นในเรื่องของความปลอดภัย สามารถไว้วางใจได้ หลังจากการทำสัญญาแล้วรับเงินทันทีแน่นอน เพราะทุกการทำสัญญาต้องไปทำที่สำนักงานที่ดินให้ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น
- เพียงแค่คุณมีที่ดินในมือและมีชื่อเป็นเจ้าของชัดเจน สามารถนำไปทำเรื่องขายฝากและได้รับเงินหรือได้การอนุมัติที่รวดเร็วมาก
- ไม่ว่าที่ดินของคุณจะอยู่ในทำเลใดก็ตาม จะได้วงเงินที่ถือว่าน่าพึงพอใจตั้งแต่ 40-70 เปอร์เซ็นต์ จากราคาการประเมินทั้งหมด โดยจะให้วงเงินที่ค่อนข้างสูงกว่าการจำนอง 10-30 เปอร์เซ็นต์เลยทีเดียว
- เรื่องเอกสารต่าง ๆ ไม่จำเป็นต้องยื่นให้วุ่นวายและไม่ต้องใช้ Statement สามารถทำสัญญาแบบปีต่อปี เพื่อขยายระยะเวลาของการไถ่ถอนคืนได้ แต่จะต้องอยู่ภายในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี
ข้อเสีย
- การทำสัญญาแบบปีต่อปี อาจจะทำให้ต้องเสียค่าธรรมเนียมต่าง ๆ สูง ซึ่งถ้าผู้ขายฝากรู้ไม่ทันผู้รับซื้อก็อาจจะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้เกือบทั้งหมด
- อัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูง จะเสียดอกเบี้ยได้สูงสุดถึง 15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
- ถ้าทำสัญญากับผู้รับซื้อไม่ดีพอ อาจจะทำให้การไถ่ถอนเป็นเรื่องที่ยากขึ้นและอาจเกิดการบ่ายเบี่ยงไม่ยอมคืนที่ดินกลับมา
- ถ้าไม่มีการต่อสัญญาแล้วผู้ขายฝากผิดนัดชำระเพียงแค่วันเดียว ที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อทันที
การจำนองที่ดินคืออะไร?
การจำนองที่ดิน คือ การนำโฉนดที่ดินของคุณที่ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าหรือที่ดินอสังหาริมทรัพย์ ไปทำการจดจำนองไว้กับบุคคลหรือบริษัทที่รับจำนองโดยเฉพาะ แล้วได้ผลตอบแทนกลับมาเป็นเงิน หรืออธิบายแบบง่าย ๆ คือ การนำโฉนดที่ดินมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับการชำระหนี้ในอนาคต โดยที่ผู้จำนองนั้นไม่จำเป็นต้องส่งมอบที่ดินไปให้กับผู้รับจำนองแต่อย่างใด เพียงแต่จะต้องมีการทำสัญญาจำนองไว้อย่างชัดเจน จะมาในรูปแบบของสัญญาเงินกู้ที่จะมีการใช้โฉนดต่าง ๆ มาเป็นตัวค้ำประกัน
สำหรับผู้ที่จะสามารถทำเรื่องการจำนองได้นั้น จะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีชื่ออยู่ภายในโฉนดหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ โดยตรง แต่ถ้าเจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถมาได้ด้วยตนเอง จะต้องมีการเซ็นมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาดำเนินการแทนได้ เมื่อคุณเริ่มจะทำสัญญาการจำนองแล้ว จะต้องมีการนำหลักทรัพย์หรือที่ดินไปทำการจดทะเบียนกับผู้รับจำนองต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อให้เป็นเพียงแค่หลักประกันเท่านั้น แต่ผู้รับจำนองจะไม่สามารถถือครองทรัพย์สินนั้น ๆ ได้ ถ้าเมื่อใดเกิดการชำระหนี้ไม่ตรงเวลา มีการผิดนัดชำระบ่อยครั้ง ผู้ที่รับจำนองจึงจะสามารถเข้ายึดทรัพย์ที่ค้ำประกันไว้ได้
แต่การเข้ายึดทรัพย์นั้นจะต้องเป็นไปโดยกฎหมาย คือ การเริ่มต้นตั้งแต่การทำเรื่องฟ้องศาล เพื่อให้ศาลได้พิจารณาและออกคำสั่งบังคับลูกหนี้ในการนำที่ดินมาขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี แล้วนำเงินที่ขายได้ไปจ่ายให้กับทางเจ้าหนี้ จึงจะถือว่าสิ้นสุดสัญญาการจำนองที่ดินซึ่งกันและกัน โดยภายในสัญญาการจำนองที่ดินจะต้องมีรายละเอียดของทรัพย์สินโดยรวม เช่น
- เลขที่ของโฉนด
- เลขที่ดิน
- หน้าการสำรวจและระบุที่อยู่ ตำบล อำเภอ จังหวัดให้ชัดเจน
นอกจากนี้ควรจะต้องมีรายละเอียดของวันที่ในการทำสัญญา, การระบุชื่อผู้ทำสัญญา ทั้งผู้จำนองและผู้รับจำนอง, การระบุรายละเอียดเกี่ยวกับข้อตกลงในสัญญา, รายละเอียดของชื่อผู้ถือโฉนดที่ดินในระหว่างการจำนอง และการเซ็นสัญญาที่จะต้องมีพยานเพิ่มอีกฝ่ายละ 1 คน เจ้าพนักงานที่ดิน ผู้เขียนสัญญา และผู้ตรวจสัญญา จึงจะถือว่าการจำนองเสร็จสมบูรณ์
ความแตกต่างของการ “ขายฝากที่ดิน” และ “การจำนอง”
สำหรับผู้ที่กำลังสับสนว่าการ ขายฝากที่ดิน และการจำนองที่ดินนั้นมีความแตกต่างกันอย่างไร และแบบใดที่จะให้ความคุ้มค่าได้มากกว่า ขอแนะนำรายละเอียดของการเปรียบเทียบความแตกต่าง ดังนี้
- การขายฝากสามารถที่จะทำสัญญาแบบปีต่อปี เพื่อให้สามารถต่อระยะเวลาไปได้เรื่อย ๆ แต่การจำนองจะต้อง ไถ่ถอนคืนให้ตรงเวลาเท่านั้น
- เมื่อใดที่ผู้ขายฝากผิดนัดชำระและไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ ผู้รับซื้อจะสามารถเข้ายึดที่ดินหรือหลักทรัพย์ค้ำประกันได้เลยทันที แต่ถ้าเป็นการจำนอง เมื่อมีการผิดนัดชำระจะต้องไปดำเนินคดีเพื่อฟ้องศาลตามกฎหมายก่อนและทางศาลจะนำทรัพย์สินมาขายทอดตลาด แล้วผู้รับจำนองจึงจะได้เป็นเงินใช้หนี้กลับคืนมา
- การขายฝากจะมีขั้นตอนของการพิจารณา การตรวจสอบเอกสาร และการอนุมัติที่รวดเร็วกว่าการจำนอง
- ความยุ่งยากของการเตรียมเอกสารและขั้นตอนของการขายฝากจะมีน้อยกว่าการจำนอง
- ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ของการขายฝาก ที่จะต้องเสียทั้งค่าธรรมเนียม, ค่านายหน้า, ค่าภาษี และอีกหลายค่าใช้จ่าย สำหรับผู้ที่ต่อสัญญาแบบปีต่อปีจะสูงกว่าการจำนองที่จะเสียค่าธรรมเนียมแค่ 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน, ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย, ค่าอากรแสตมป์ และค่าการจำนองที่จะเสียค่าธรรมเนียมแค่ 1% เท่านั้น
- สัญญาของการขายฝากจะสามารถยืดระยะเวลาได้เรื่อย ๆ แต่ไม่เกิน 10 ปี ส่วนสัญญาของการจำนองสามารถจ่ายดอกเบี้ยเพื่อต่อเวลาได้ไม่เกิน 5 ปี
- ถ้าผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินของตัวเองได้ ทางผู้รับซื้อจะยึดทรัพย์สินนั้นโดยที่ผู้ขายฝากไม่ต้องชำระเงินเพิ่มเติมแต่อย่างใด ถ้าเป็นการจำนองแล้วผู้รับจำนองได้เงินจากกรมบังคับคดีไม่เพียงพอ ทางผู้จำนองจะต้องจ่ายเงินในส่วนนั้นเพิ่มจนกว่าจะครบตามสัญญาจำนอง
- การขายฝากจะให้ราคาประเมินสูง 40-70 เปอร์เซ็นต์ แต่การจำนองจะให้วงเงินของราคาประเมินเพียงแค่ 10-30 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น
เรื่องควรรู้ก่อนทำเรื่องขายฝากที่ดิน
ถ้าคุณสนใจที่จะทำเรื่องของการ ขายฝากที่ดิน เพื่อนำเงินไปหมุนเวียนในธุรกิจได้มากขึ้น มีเรื่องที่คุณควรจะต้องรู้ก่อนการทำสัญญา ดังนี้
- มองหาบริษัท ขายฝากที่ดิน ที่เชื่อถือได้ มีรีวิวดี มีชื่อเสียง และมีประสบการณ์สูง เพื่อลดปัญหาการถูกหลอกลวง ในอนาคต
- เรียนรู้ข้อกำหนดและเงื่อนไขภายในสัญญา ขายฝากที่ดิน ให้ดี เพื่อที่คุณจะได้ไม่เสียเปรียบผู้รับขายฝาก
- การกำหนดเวลาไถ่ถอนของการขายฝาก จะต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและจะต้องไม่เกินไปกว่า 10 ปี
- ดอกเบี้ยรวมกับค่าสินไถ่แล้วจะต้องไม่เกินไปกว่า 15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
- ช่วงของการ ขายฝากที่ดิน ผู้ขายฝากจะมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์บนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่นำไปขายฝากได้ตามปกติ
- ตรวจสอบให้ดีว่าภายในสัญญาขายฝากมีการระบุชื่อของทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้ออย่างครบถ้วนหรือไม่
- ต้องมีการแจกแจงรายละเอียดและรูปลักษณะของที่ดินหรือทรัพย์สิน ที่นำมาขายฝากอย่างละเอียดภายในสัญญา
- มีการแจกแจงเรื่องราคาการขายฝากและดอกเบี้ยไว้อย่างชัดเจนทั้งหมด
- มีการระบุวันที่นำมาขายฝากและวันครบกำหนดอย่างครบถ้วน
- ตัวสัญญาจะต้องมี 2 ฉบับ เพื่อให้ผู้ขายฝากและผู้รับขายฝากได้ถือครองไว้ฝั่งละ 1 ฉบับ
ถ้าคุณสนใจที่จะนำเงินมาหมุนเวียนภายในชีวิตของคุณให้เกิดประโยชน์มากขึ้น โดยมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองอยู่ แต่ยังไม่เข้าใจถึงการ ขายฝากที่ดิน และการจำนองมากนัก คุณสามารถติดตามอ่านรายละเอียดได้จากภายในบทความนี้ เพื่อให้คุณเลือกใช้วิธีการนำเงินมาหมุนได้อย่างถูกต้องและเหมาะสมต่อการจ่ายคืนในอนาคต
