คอนโดมือสอง รวมทุกข้อมูลที่คุณจำเป็นต้องรู้ ก่อนติดสินใจซื้อ

การซื้อขายคอนโดมักจะมีจุดประสงค์อยู่ 2 ประเภทด้วยกัน คือ การอยู่อาศัยด้วยตนเองกับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า หรือการเก็งกำไรปล่อยขาย ดังนั้นคอนโดมือสองจึงเป็นหนึ่งในประเภทของคอนโดที่ได้รับความนิยมสูงจากผู้บริโภคยุคใหม่  เพราะสามารถให้ประโยชน์ได้หลากหลายด้าน ถ้าเลือกคอนโดทำเลดีแล้วย่อมให้ความคุ้มค่าได้มากและราคาจะเข้าถึงง่าย ทั้งยังได้สิทธิพิเศษในด้านต่าง ๆ พร้อมทำให้คุณได้ห้องคอนโดที่อยู่ในทำเลที่ใช่กับราคาที่คุณสามารถจ่ายได้แบบสบาย ๆ อีกด้วย แต่ก่อนจะซื้อคอนโดในแบบมือสอง ขอแนะนำข้อมูลสำคัญที่คุณจำเป็นต้องรู้ก่อนการตัดสินใจซื้อ ดังนี้

1.ข้อดี-ข้อเสีย

เรื่องแรกที่คุณควรรู้ คือ การมองหาข้อดีและข้อเสียของการซื้อ คอนโดมือสอง ให้ครบทุกด้าน เพื่อทำให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างดีเยี่ยมที่สุด โดยข้อดีของการซื้อคอนโดแบบมือสองจะเป็นในเรื่องของทำเล เพราะจุดสำคัญของเมืองหรือทำเลศักยภาพ มักจะมีคอนโดมาก่อตั้งและมีการซื้อจากผู้อยู่อาศัยเองและผู้ที่ต้องการเก็งกำไร จึงทำให้คุณอาจจะซื้อไม่ทัน ดังนั้นสามารถใช้วิธีการซื้อต่อที่จะทำให้คุณได้ทำเลตรงใจมากขึ้น

นอกจากนี้ยังมีข้อได้เปรียบเรื่องการพัฒนาพื้นที่ เพราะบางจุดในขณะที่สร้างคอนโดและเปิดตัวใหม่ สถานีรถไฟฟ้าอาจจะยังสร้างไม่เสร็จ แต่เมื่อระยะเวลาผ่านไป สถานีรถไฟฟ้าเสร็จสมบูรณ์ พร้อมการทำจุดเชื่อมต่อการเดินทางไปสู่สถานีอื่น ๆ หรือเป็นส่วนต่อขยายของโครงการ จึงทำให้คุณสามารถซื้ออยู่แล้วเดินทางได้ง่ายมากขึ้น นอกจากนี้คุณยังสามารถเห็นสภาพจริงของห้อง ส่วนกลาง และสภาพแวดล้อมรอบด้านของคอนโดอย่างชัดเจน พร้อมไปด้วยปัจจัยของราคาที่จะลดลงจากราคาเปิดตัว 10-30 เปอร์เซ็นต์เลยทีเดียว

เรื่องค่าส่วนกลางถ้าเจ้าของเดิมมีการจ่ายไว้บ้างแล้ว คุณก็ไม่จำเป็นที่จะต้องจ่ายล่วงหน้าถึง 1 ปี  ส่วนเรื่องของพื้นที่ใช้สอยภายในห้อง คุณจะสามารถเลือกได้อย่างเป็นอิสระในขนาดห้องที่ค่อนข้างใหญ่ แต่ราคาน่าพึงพอใจ เช่น การซื้อห้อง 40 ตารางเมตรแบบมือสองที่อาจจะราคาเริ่มต้นเกือบ 3 ล้านบาท และมีค่าตกแต่งต่าง ๆ รวมแล้วอาจจะสูงกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป แต่เมื่อมาขายเป็นมือสองราคาอาจเหลือเพียง 2-2.4 ล้านบาท เป็นต้น ที่สำคัญคือคุณไม่จำเป็นต้องตกแต่งใหม่ เพราะเจ้าของห้องมีการตกแต่งมาแล้ว หรืออาจจะมีการปรับเปลี่ยนบ้างเป็นบางจุดเท่านั้น

ส่วนข้อเสียจะมาในรูปแบบของตาดีได้ตาร้ายเสีย เพราะถ้าจุดที่เป็นรอยรั่ว ชำรุดเสียหาย อยู่ในส่วนที่ซ่อนได้แล้วคุณซื้อก็อาจจะก่อให้เกิดปัญหาขึ้นได้ในอนาคต นอกจากนี้ยังเสี่ยงในเรื่องของการซื้อกับผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของห้องเก่าที่ทำให้คุณโดนหลอกง่าย ๆ และคุณอาจจะต้องเน้นเป็นการอยู่อาศัยกับการปล่อยเช่ามากกว่าขายต่อ เพราะจะขายได้ค่อนข้างยาก

2.จัดเตรียมข้อมูลเพื่อเปรียบเทียบ

เรื่องต่อมาคือการมองหา คอนโดมือสอง ที่ตรงใจคุณมากที่สุด เน้นให้เลือกโครงการที่อยู่ใกล้กับโซนทำงานหรือโซนใช้ชีวิตที่คุณต้องการ แล้วจด List ของแต่ละพื้นที่ไว้ ซึ่งการจด List นี้คุณจะต้องทำรายละเอียดให้ชัดเจนในทุก ๆ ด้าน เช่น ตำแหน่งของห้อง, ชั้นที่คุณต้องการซื้อ, ห้องอยู่ในทิศใด, โซนไหน, ราคาขาย, ทำเลที่ตั้งโดยรวม พร้อมไปด้วยข้อดีและข้อเสียของ คอนโดมือสอง ในแต่ละแห่ง เพื่อนำมาสู่การเปรียบเทียบและคัดสรรเฉพาะห้องที่ตรงต่อทั้งงบประมาณและความต้องการของคุณมากที่สุด โดยที่คุณมองหาไว้ประมาณ 10 ห้อง แล้วนำมาคัดเลือกให้เหลือ 3-6 ห้อง ภายในโครงการเดียวกันหรือต่างโครงการได้ทั้งหมด เมื่อเปรียบเทียบได้ห้องที่คุณต้องการและตรงใจคุณมากที่สุดแล้ว สามารถโทรติดต่อกับทางเจ้าของห้องหรือ Developer ที่ทำการขายห้องนั้น ๆ ต่อได้เลย

3.ดูเรื่องเงื่อนไขการซื้อห้อง

เงื่อนไขของการซื้อ คอนโดมือสอง เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่คุณจะต้อง Checklist ด้วยเช่นกัน โดยเป็นการดูเงื่อนไขของทั้งตัวคุณเองและเงื่อนไขของรูปแบบคอนโด เพื่อทำให้คุณได้รู้ถึงความต้องการชัดเจนมากยิ่งขึ้น ดังนั้นเมื่อตั้งใจจะซื้อแล้วควรดูว่างบประมาณที่คุณมีอยู่เพียงพอต่อการซื้อห้องขนาดเท่าไหร่ เพื่อทำให้เงื่อนไขนี้สามารถจ่ายไหวและไม่ก่อให้เกิดปัญหาที่อาจพาให้คอนโดหลุดมือไปในอนาคต เช่น ถ้าคุณต้องการคอนโดขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ 30 ตารางเมตร อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS หรือขนส่งสาธารณะที่ให้ความสะดวก รวมไปถึงการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวที่ไม่ต้องไกลมาก รถไม่ติด แต่ห้องที่ตรงใจของคุณนี้กลับมีราคาแพงกว่าอีกคอนโดหนึ่ง ที่อาจจะต้องเดินทางไกลกว่าเดิม แต่ไม่ถึงกับมากนักและอายุของห้องอยู่ในช่วงเวลาที่มากกว่า แต่ราคาไม่สูง ประเมินแล้วจ่ายไหว คุณก็อาจจะต้องเลือกห้อง คอนโดมือสอง นี้แทนห้องที่ตรงเงื่อนไขของคุณมากกว่า เพื่อทำให้ตรงงบประมาณและไม่กลายเป็นภาระในอนาคต

4.รูปแบบโครงการโดยรวม

เรื่องรูปแบบโครงการโดยรวมมีความสำคัญไม่น้อย เพราะการจะซื้อ คอนโดมือสอง ต้องเข้าใจว่าเวลาที่ผ่านมาของคอนโด ย่อมทำให้เกิดความเสื่อม บรรยากาศและสภาพแวดล้อมที่อาจจะเปลี่ยนไปจากเดิมมากพอสมควร ดังนั้นคุณจึงต้องดูรูปแบบของโครงการว่ายังคงมีความสะอาด มีการดูแลรักษา และการจัดระเบียบส่วนต่าง ๆ ให้คอนโดได้ดีเพียงพอหรือไม่  มีนิติบุคคลที่มีความสามารถมากน้อยแค่ไหน

รวมไปถึงการประเมินดูเรื่องของคอนโด Low Rise และ High Rise โดยคอนโดแบบ Low Rise จะเป็นอาคารที่ไม่สูงเกินกว่า 23 เมตร หรือประมาณ 8 ชั้น ส่วนคอนโดแบบ High Rise จะสูงประมาณ 23 เมตร และสูงกว่า 8 ชั้นขึ้นไป ซึ่งเงื่อนไขเรื่องนี้ต้องดูว่าคุณต้องการคอนโดแบบ Low Rise ที่อยู่สบาย ๆ ไม่ถูกบีบอัดห้องต่อชั้นมากเกินไป หรือชอบแบบคอน High Rise ที่ให้บรรยากาศวิวมุมสูงและไม่ถูกบดบังจากอาคารอื่น ๆ แต่ก็ต้องยอมรับการอยู่ต่อยูนิตที่ค่อนข้างมากพอสมควรต่อชั้น เป็นต้น ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ถือเป็นเงื่อนไขสำคัญของรูปแบบโครงการที่คุณไม่ควรมองข้าม

5.ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง

ทำเลที่ตั้งถือว่ามีความสำคัญที่สุด เพราะจะเป็นการพิจารณาในแง่มุมของ Demand ผู้ซื้อหรือผู้เช่า ซึ่งผู้ที่ต้องการ คอนโดมือสอง ส่วนมากจะเน้นเรื่องการนำมาอยู่อาศัยเองให้ใกล้กับที่ทำงานหรือที่เรียนของลูก ๆ รวมไปถึงการซื้อเพื่อปล่อยเช่าให้กับผู้ที่ต้องการคอนโดใจกลางกรุงไว้เพื่อทำงาน ดังนั้นคุณจึงควรเลือกทำเลที่อยู่ในโซนธุรกิจ ให้ความสะดวกเรื่องการเดินทาง การจราจรไม่แออัด หรือมีซอยที่สามารถลัดออกถนนสายอื่นได้ รวมไปถึงการเป็นจุดศูนย์กลางที่มีตลาด, ศูนย์การค้า, ร้านอาหาร และห้างสรรพสินค้าชื่อดัง เป็นต้น

ที่สำคัญที่สุดคือเรื่องของทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT ที่ถือว่าเป็นจุดสำคัญ แต่ในขณะเดียวกันโครงการคอนโดที่อยู่บนทำเลดีหรือทำเลศักยภาพก็มักจะมีราคาที่สูงมาก แม้จะเป็น คอนโดมือสอง ก็ตาม ดังนั้นจึงควรพิจารณาเรื่องทำเลให้มากก่อนการซื้อ เช่น คุณอาจจะได้ทำเลที่ตรงใจ แต่ยอมเข้าไปอยู่ในซอยหรืออยู่ในจุดที่อาจจะต้องเดินทางออกมาเล็กน้อย เพื่อตรงตามงบประมาณของคุณมากขึ้น เป็นต้น

6.กู้ได้เต็มวงเงินหรือไม่?

หนึ่งในข้อดีของการซื้อ คอนโดมือสอง คือ คุณจะมีโอกาสกู้ได้เต็มวงเงิน100% เลยทีเดียว ดังนั้นเรื่องนี้คุณควรต้องศึกษาให้ดี พร้อมการเลือกธนาคารที่เหมาะต่อความต้องการของคุณ เน้นเลือกธนาคารที่คุณใช้บริการอยู่ก่อนเป็นที่แรก เพราะการเดินเงินกับธนาคารประจำของคุณ จะช่วยทำให้การตรวจสอบและการอนุมัติง่ายขึ้น แต่ถ้าคุณต้องการกู้เต็มวงเงิน 100% แบบดอกเบี้ยต่ำ อาจจะต้องเลือกธนาคารที่มีโปรโมชั่นการลดดอกเบี้ย หรือการมีโปรโมชั่นลดต้นลดดอก เพื่อทำให้คุณมั่นใจต่อการส่งเงินค่าคอนโดที่จะไม่เกิดปัญหาในอนาคต ที่สำคัญคือคุณควรพูดคุยกับทางเจ้าของห้องหรือทาง Developer ที่เป็นผู้ขายห้อง เพื่อการได้โปรโมชั่นหรอสิทธิพิเศษต่าง ๆ จากธนาคารที่เป็นพันธมิตรกับโครงการนั้น ๆ พร้อมการกู้ได้เต็มวงเงินและดอกเบี้ยที่ไม่สูงมาก

7.เตรียมพร้อมค่าดำเนินการ

เรื่องของการเตรียมพร้อมค่าดำเนินการต่าง ๆ ในช่วงของการซื้อขาย คอนโดมือสอง เป็นเรื่องที่คุณต้องรู้ก่อนเพื่อการเตรียมความพร้อม เพราะเมื่อคุณต้องการซื้อคอนโดแบบมือสองแล้ว จะมีค่าใช้จ่ายตามมาทันที เช่น ค่าการประกันห้อง, ค่าส่วนกลาง, ค่าใช้จ่ายในการกู้เงินกับธนาคาร และค่าใช้จ่ายด้านการโอนกับการจดจำนอง ซึ่งถ้าคุณเตรียมความพร้อมเงินด้านนี้ไว้แล้ว จะไม่ส่งผลกระทบต่อการใช้ชีวิต นอกจากนี้เรื่องที่คุณควรรู้คือความสามารถในการผ่อน คอนโดมือสอง ที่ไม่ว่าจะเป็นมือหนึ่งหรือมือสอง จะต้องไม่มีภาระหนี้สินที่เกินไปกว่า 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ในทุก ๆ เดือน ถ้าคุณมีคุณสมบัติการเงินตามนี้และยังคงเหลือเงินรายเดือนให้คุณใช้ชีวิตประจำวันได้แบบสบาย ๆ ธนาคารจะปล่อยกู้คุณได้ง่ายมาก รวมไปถึงการมีเครดิตที่ดีจากบัตรเครดิต, การผ่อนรถ หรือภาระหนี้สินต่าง ๆ ในชีวิตที่ไม่มีติดไฟแนนซ์หรือสถาบันการเงินใด ๆ จะยิ่งทำให้คุณได้รับความสนใจจากธนาคารและอนุมัติง่ายขึ้น

8.ศึกษาเรื่องการทำสัญญา

ไม่ว่าคุณจะจ่ายสดเพื่อซื้อตรงกับเจ้าของห้อง หรือเป็นการกู้เงินจากธนาคาร เรื่องสำคัญที่คุณควรรู้และควรศึกษาให้ดี คือ เรื่องสัญญาการซื้อขาย รวมไปถึงสัญญาเงินกู้ของธนาคาร และควรจะต้องอ่านทุกหน้าเพื่อที่คุณจะได้ไม่เสียเปรียบ ซึ่งสัญญานี้จะเป็นข้อตกลงของผู้ซื้อ-ผู้ขายหรือผู้กู้-ผู้ให้กู้ จะเป็นการผูกมัดของทั้งสองฝ่าย โดยจะมีการระบุรายละเอียดสำคัญต่าง ๆ ไว้ภายในสัญญา เช่น การโอนชำระค่ามัดจำ, ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เกี่ยวกับการซ่อมแซมห้อง, ค่าส่วนกลาง, วันในการโอนกรรมสิทธิ์, เงื่อนไขของการชำระเงิน, เงื่อนไขของการอยู่อาศัย และเงื่อนไขของการทำผิดสัญญาไว้อย่างครบถ้วน

พร้อมด้วยรายละเอียดสำคัญเรื่องเอกสารและข้อมูลส่วนตัวของผู้ซื้อและผู้ขายที่จะเซ็นกันต่อหน้า แต่ถ้าเป็นการเซ็นสัญญากู้เงินจากธนาคาร เพื่อซื้อ คอนโดมือสอง จะง่ายกว่า เพราะทางธนาคารจะทำสัญญาได้ชัดเจนและเหมาะสมต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายไว้แล้ว เพียงแต่คุณไม่ควรไว้วางใจมากนักและควรตรวจสอบทุกข้อความให้ดี หรือถ้าไม่มั่นใจให้คุณพาผู้ที่มีความรู้ไปด้วย เพื่อการตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียด

9.สิทธิพิเศษด้านการโอนและจำนอง

สำหรับผู้ที่ซื้อคอนโดมือสองจะได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองตามการประกาศของกระทรวงมหาดไทย จากที่เคยคิด 3% จะเหลือเพียง 0.01% ส่วนค่าการจดจำนอง 1% จะเหลือเพียง 0.01% ของราคาประเมินด้วยเช่นกัน แต่ทั้งนี้จะเป็นการซื้อคอนโดที่ราคาไม่เกินไปกว่า 3 ล้านบาท และตัวผู้ขายจะเข้ามาเป็นผู้ยื่นจัดสรรที่ดินกับทางส่วนราชการ หรือยื่นต่อผู้ประกอบการที่มีการจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายเอง เรื่องนี้จึงถือว่ามีความสำคัญ เพราะจะช่วยทำให้คุณลดค่าใช้จ่ายลงได้มาก แต่ทั้งนี้ถ้าคุณซื้อคอนโดต่อจากบุคคลธรรมดาก็อาจจะไม่ตรงตามเงื่อนไข สิทธิ์นี้ก็จะหายตามไปด้วย จึงควรพูดคุยในเรื่องนี้กับผู้ขายให้ดี เพื่อที่คุณจะได้ประหยัดค่าใช้จ่ายลง

ถ้าคุณกำลังมองหาคอนโดมือสอง เพื่อการอยู่อาศัย, การปล่อยเช่า หรือการซื้อเพื่อเก็งกำไร คุณควรหาทุกข้อมูลที่กล่าวไว้ข้างต้นทั้งหมด เพื่อทำให้พิจารณาซื้อคอนโดที่ตรงใจ ตรงความต้องการ และงบประมาณได้มาก ทั้งยังไม่ต้องเสี่ยงต่อการถูกหลอกหรือเสียเปรียบในเรื่องการทำสัญญาซื้อขายอีกด้วย