“สร้างพอร์ตลงทุนคอนโดให้สุดแกร่งต้องทำอย่างไร?”

แนวคิดแรก “จัดพอร์ตลงทุนคอนโดตามกำลังทรัพย์ที่เรามี”

แนวคิดนี้ง่ายอย่างมากครับ มันหมายความว่าเรามีกำลังทรัพย์เท่าไร ก็ควรลงทุนเท่านั้น อย่าทำอะไรเกินตัว แนวคิดนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนแบบ “ตั้งรับ” คือ ไม่ชอบความเสี่ยงมากๆ … วิธีการก็คือ เราต้องมองหาคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับฐานทุนของเรา

คำว่า ฐานทุน หรือฐานเงินเดือน หมายความว่า ถ้าเราเป็นมนุษย์เงินเดือน แต่อยากนำเงินเหลือเก็บมาซื้อคอนโด เราควรมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10-20% ของราคาสินทรัพย์ และควรมีเงินผ่อนต่อเดือนไม่น้อยกว่า 30% ของรายได้ประจำแต่ละเดือนนั่นเองครับ เคล็ดลับก็คือ เราต้องซื้อคอนโดที่มัน Match กับฐานเงินเดือนของเราก็จะกู้ผ่านได้อย่างสบายๆ เมื่อเรามีคอนโดที่ตั้งใจแล้ว ก็นำมาปล่อยเช่าเก็บค่าเช่ากินรายเดือน และหากเราขายต่อก็จะได้ “ส่วนต่างราคาขาย” ในอนาคตนั่นเองครับ

แนวคิดที่สอง “จัดพอร์ตการลงทุนแบบเชิงรุก”

แนวคิดนี้ยากขึ้นมาหน่อย สำหรับคนที่ชอบความเสี่ยงที่มากขึ้น และต้องการทำพอร์ตคอนโดมิเนียม “ปล่อยเช่า” ของเราให้มีกระแสเงินสดมากๆ … วิธีการก็คือ เราต้องวางแผนซื้อคอนโดมากกว่า 1 ยูนิต ผมขอยกตัวอย่างง่ายๆ ว่าหากเรามีเงินเดือนราวๆ 1 แสนบาทต่อเดือน เราสามารถผ่อนค่างวดคอนโดมิเนียมระดับไม่เกิน 2 ล้านบาทได้ราวๆ 3-5 ยูนิต ได้อย่างสบายๆ

ผมเองก็ทำแบบนี้ด้วยการจองซื้อคอนโดทีเดียวกัน 3 ยูนิต แล้วยื่นกู้กับทางธนาคารพร้อมๆ กันหลายๆ แห่ง ในเวลาใกล้เคียงกัน การทำแบบนี้เราอาจได้รับอนุมัติพร้อมกันและได้คอนโดมา 3 ยูนิตตามที่ตั้งใจเอาไว้ ลองคิดดูว่าหากเราเก็บค่าเช่าห้องละ 8,000 บาทต่อเดือน และเราต้องผ่อนจ่ายค่างวดห้องละ 5,000 บาทต่อเดือน (เป็นตัวเลขสมมติ) เราจะมีกระแสเงินสดเหลือห้องละ 3,000 บาท ถ้าเรามีสามห้อง =  เรามีกระแสเงินสดเหลือ 9,000 บาทต่อเดือน ยังไม่นับราคาที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์ที่เราซื้อมาในอนาคต

แนวคิดที่สาม “จัดพอร์ตเก็งกำไร”

แนวคิดนี้สำหรับผมถือว่า “เสี่ยงที่สุด” เนื่องจากการเก็งกำไรถือเป็นการลงทุนระยะสั้น และมีโอกาสผิดพลาดสูง แนวคิดก็คือ การเก็งกำไรใบจองคอนโดมิเนียม และการเก็งกำไรราคาขายต่อ … สำหรับการเก็งกำไรใบจองคอนโดนั้นไม่ยาก เราต้องไป “ต่อคิว” จองคอนโดในวันเปิดตัว หากเราคิดจะเก็งกำไรใบจอง เราสามารถจองห้องเท่าที่เราคิดว่าจะขายต่อใบจองได้ และต้องประมาณการให้ออกว่าเราจะขายต่อได้จริงๆ ไม่ติดใบจองจนต้องเกิดเหตุการณ์ทิ้งใบจอง ซึ่งไม่ดีแน่นอนครับ

สำหรับการเก็งกำไรขายต่อ … อย่างที่เรารู้กันดีอยู่แล้วว่า ระยะเวลาการโอนคอนโดมิเนียมแต่ละยูนิต จะต้องผ่านการจอง การผ่อนดาวน์ ตรวจรับห้องชุด จึงค่อยโอนห้องชุดให้กับเจ้าของ … ช่วงระยะเวลาดังกล่าวก่อนโอนห้อง คือ ช่วงโอกาสในการเก็งกำไรราคาขายต่อ หากเราพลาดจากการขายใบจอง ก็ยังมีช่วงเวลาให้เราปล่อยของจากระยะเวลาดังกล่าว แต่ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นอย่างสูง เพราะหากพลาดเราต้องรับโอน หรือหากเราทิ้งห้อง ก็จะเสียเครดิต และจะทำให้โอกาสของเราปิดลงในอนาคตนั่นเองครับ

อย่างไรก็ตาม แนวคิดทั้งสามนั้น เราต้องศึกษา และทำความเข้าใจให้ดีก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน เพราะเงินทองที่เราหามานั้นไม่ง่ายเลย ต้องใช้ความระมัดระวัง และคอยสังเกตไม่ให้ทำอะไรที่ “มากจนเกิน” ทำได้แบบนี้ก็จะปลอดภัย และประสบความสำเร็จในการลงทุนคอนโดมิเนียมอย่างที่ตั้งใจเอาไว้นั่นเองครับ

ติดตามบทความอัพเดตสุดคูลสำหรับชาว GEN-C ได้ทุกเดือนทาง THE GEN-C Urban Living Solution Blog
#Anandaurbancash