หากพูดถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้ว “คอนโด” นับเป็นทางเลือกการลงทุนที่ได้รับการพูดถึงอย่างสม่ำเสมอ เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนมือสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ อีกทั้งกลุ่มผู้เช่าของแต่ละคอนโดก็มีลักษณะที่ชัดเจน ทำให้สามารถเข้าถึงผู้เช่าได้ง่าย แถมยังบริหารจัดการสะดวก เพราะคอนโดมี Facilities และระบบรักษาความปลอดภัยที่ครบครันอยู่แล้ว
สำหรับใครที่สนใจก้าวเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเข้าใจ “กลไก” การทำกำไรเสียก่อน ซึ่งกำไรจากการลงทุนในคอนโดนั้นมาจาก 2 ส่วนด้วยกัน อันดับแรก คือ “ส่วนต่างของราคาห้อง” ที่จะได้รับก็เมื่อเราตัดสินใจขายห้องออกไป และอีกส่วนหนึ่ง คือ “ค่าเช่า” ที่เป็นรายรับให้กับเราในทุก ๆ เดือน
ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยของกรุงเทพและปริมณฑลมีแนวโน้มเติบโตอย่างสม่ำเสมอ
ถ้าหากลองดูข้อมูลย้อนหลังจากการสำรวจของ “เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)” ที่ได้มีการเก็บข้อมูลราคาที่ดินโดยเฉลี่ยของกรุงเทพและปริมณฑลตั้งแต่ปี 2537 – 2564 จะเห็นได้ว่า ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ โดยมีเพียง 2 ปีเท่านั้นที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวลดลง นั่นก็คือปี 2540 และ 2541 ที่เป็นช่วงที่ประเทศไทยเราเจอกับวิกฤตต้มยำกุ้งนั่นเอง และแม้จะเผชิญวิกฤติโรคระบาดโควิด-19 ที่ผ่านมา ราคาที่ดินก็ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นสวนทางกับการหดตัวของเศรษฐกิจ
อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (พ.ศ. 2537-2565)
ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด – ศูนย์ข้อมูล-วิจัย-ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย https://www.area.co.th/thai/purchase_t/u_order.php?order=u_purchase_order14.php
ซึ่งเมื่อราคาที่ดินที่ถือว่าเป็นองค์ประกอบหลักของอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แน่นอนว่าราคาห้องของคอนโดก็มีโอกาสที่จะปรับตัวสูงขึ้นตามตลาดในภาพรวมด้วยเช่นกัน
เลือกซื้อ “คอนโดเพื่อปล่อยเช่า” ทำกำไรได้ไม่ขาดสายง่าย ๆ ด้วยกฎ 3 ข้อ
กฎเหล็กข้อที่หนึ่ง : ต้องเลือกคอนโดที่อยู่ใน “ทำเลที่ดี มีศักยภาพ” เท่านั้น
ถึงแม้เราจะเห็นจากข้อมูลในอดีตว่าราคาที่ดินโดยเฉลี่ยมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงแล้วก็ไม่ใช่ที่ดินทุกผืนในเมืองที่จะเติบโต ดังนั้น “ทำเล” จึงเป็นปัจจัยแรกที่นักลงทุนต้องพิจารณาและประเมินให้ดี เพราะเป็นหัวใจสำคัญที่กำหนดมูลค่าของคอนโด ช่วยในการแข่งขัน สร้างข้อได้เปรียบทั้งเรื่องของการหาผู้เช่าและเพิ่มอำนาจในการต่อรองราคา และที่สำคัญคือไม่สามารถโยกย้ายเปลี่ยนแปลงได้
โดยลักษณะของทำเลที่ดี คือ ต้องใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น ใกล้แหล่งชุมชน ใกล้แหล่งแรงงาน รายล้อมไปด้วยห้างสรรพสินค้า โรงเรียน โรงพยาบาล หรือสถานที่สำคัญ ๆ และแน่นอนว่าต้องเดินทางสะดวก ทั้งการเข้า-ออกคอนโด ถนนที่ตัดผ่าน ทางด่วนที่ใกล้ที่สุด ไปจนถึงการเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ อย่างเช่นยิ่งใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT ก็ยิ่งมีแนวโน้มความต้องการสูงมากกว่าที่ดินทำเลอื่น ๆ
ดังนั้น ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดเพื่อการปล่อยเช่า การดูข้อมูลที่ตั้งจาก Google Map อย่างเดียวนั้นอาจจะยังไม่พอ แต่ควรต้องลงสำรวจพื้นที่ด้วยตัวเองว่าแต่ในช่วงเวลาในแต่ละวันนั้นสภาพการจราจรเป็นอย่างไร รถติดไหม กินอยู่สะดวกหรือไม่ ความหนาแน่นของคนอยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน เพื่อจะได้ประเมินสถานการณ์ของพื้นที่ได้แม่นยำมากขึ้น
กฎเหล็กข้อที่สอง : “โครงการ” ต้องเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย
การจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้สำเร็จ และลดโอกาสในการปล่อยห้องว่างได้ คือ การทำความเข้าใจ “กลุ่มเป้าหมาย” หรือ “ผู้เช่า” ให้เป็นอย่างดี โดยทั่วไปคอนโดแต่ละโครงการจะมีการวาง “กลุ่มเป้าหมาย” เอาไว้อย่างชัดเจนตั้งแต่แรกอยู่แล้ว ซึ่งก็จะถูกสะท้อนออกมาในรูปแบบของทั้งการออกแบบ Room Type ขนาดห้อง พื้นที่ส่วนกลาง ไปจนถึงเรื่องของงานออกแบบที่แตกต่างกันไป ตัวอย่างเช่น ถ้ากลุ่มเป้าหมายของโครงการ คือ ‘นักศึกษา’ ที่ต้องการพื้นที่ในการทำการบ้าน ทำงานกลุ่ม ประชุมพูดคุย หรือติวหนังสือ พื้นที่ Co -Working Space ของโครงการก็จะถูกออกแบบมาเพื่อสอดรับกิจกรรมเหล่านี้ตามไปด้วย
แต่ถ้าหากกลุ่มเป้าหมายเป็น ‘คนทำงาน’ ลักษณะการออกแบบก็จะมุ่งเน้นไปที่ประโยชน์ใช้สอย มีฟังก์ชันการใช้งานภายในห้องที่หลากหลายเพื่อให้เลือกใช้ได้ตามวัตถุประสงค์ที่ต้องการ มีทั้งพื้นที่ทำงานและพักผ่อนที่ออกแบบมาอย่างผสมผสานอย่างลงตัว แต่จะไม่เน้นเรื่องพื้นที่ส่วนกลางมากนัก
แล้วเมื่อเรารู้แล้วว่า “โครงการ” นี้ออกแบบมาเพื่อรองรับใคร เราก็จะมีภาพของผู้เช่าที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ช่วยให้เราสามารถประเมินความสามารถในการผ่อนและความคุ้มค่าในการลงทุนของเราได้
หลังจากที่พิจารณาตัวโครงการเรียบร้อยแล้ว “ขนาดห้อง” ก็เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่ต้องคิดในลำดับถัดมา เนื่องจากโดยทั่วไปแล้ว คอนโดหนึ่งที่นั้นนอกจากจะมี Room Type ให้เลือกได้อย่างหลากหลายแล้ว แต่ละแบบก็ยังมีหลายขนาด ซึ่งสิ่งที่จะช่วยตอบได้ว่าเราควรเลือกห้องขนาดเท่าไหร่ คือ การย้อนกลับมาที่คำถามว่า แล้ว “กลุ่มเป้าหมาย” ที่จะมาเป็นผู้เช่าของเรานั้นเป็นใคร ?
ยกตัวอย่างเช่น ถ้าหากเป้าหมาย คือ ‘คนทำงาน’ ที่มีบ้านอีกหลัง แต่กำลังมองหาห้องเช่าที่ใกล้ที่ทำงาน แล้วสุดสัปดาห์ก็กลับไปอยู่บ้านอีกหลัง ห้องที่คนกลุ่มนี้ต้องการจึงมีแนวโน้มมีขนาดเล็ก เน้นความคุ้มค่า มีพื้นที่ใช้สอยแบบประหยัด เพื่อลดภาระค่าเช่าให้ได้มากที่สุด
แต่ถ้าหากกลุ่มเป้าหมายเราเป็น ‘ชาวต่างชาติ’ อย่างกลุ่ม Expat ที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ที่ค่าที่พักมักจะสามารถเบิกบริษัทได้ 100% แน่นอนว่าส่วนใหญ่ก็จะเลือกห้องมีที่มีขนาดใหญ่ พื้นที่ใหญ่สอยเยอะ สิ่งอำนวยความสะดวกแบบจัดเต็ม หรือถ้าเป็นชาวญี่ปุ่น ก็มักจะมีความต้องการห้องน้ำที่ใหญ่กว่าปกติ ในกรณีเหล่านี้ การเลือกซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในห้องขนาดใหญ่ แบบ 1 ห้องนอน หรือ 2 ห้องนอนจึงสามารถตอบโจทย์ผู้เช่ากลุ่มนี้ได้ดี เพราะบางทีก็อาจจะมีครอบครัวย้ายมาอยู่ด้วยก็เป็นได้
ดังนั้น ก่อนเริ่มต้นลงทุนในคอนโด จึงควรต้องเข้าใจ “กลุ่มเป้าหมาย” ให้มากที่สุด ตั้งแต่ภาพใหญ่ ๆ อย่างเรื่องของตัวโครงการ ไปจนถึง Room Type และ ขนาดห้อง เพราะยิ่งเรารู้ว่าผู้เช่าเราเป็นใคร ก็จะยิ่งทำให้เราสามารถลงทุนได้ตอบโจทย์ความต้องการพวกเขาได้ และเพิ่มโอกาสให้เราสามารถปล่อยเช่าได้ง่ายมากขึ้นตามไปด้วย
กฎเหล็กข้อที่สาม : ราคาเหมาะสม “สร้างผลตอบแทน” ได้อย่างคุ้มค่า
เนื่องจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มี “สภาพคล่อง” ค่อนข้างต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น ๆ แถมยังใช้เงินลงทุนจำนวนที่ค่อนข้างสูง การเตรียมความพร้อมเรื่อง “การเงิน” จึงถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมาก
อย่างแรกเลย คือ ต้องประเมินก่อนว่าคอนโดนี้คุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่ “ผลตอบแทน” เป็นอย่างไร ? เพราะหลาย ๆ ครั้งเราอาจจะเจอคอนโดที่ดี ทำเลเยี่ยม ห้องสวย ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่เราวางไว้ แต่ราคาขายอาจจะอยู่ในระดับที่สูงมากเกินไปเมื่อเทียบกับค่าเช่าที่ได้รับ
หลักในการคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเราจะนำ “ค่าเช่าต่อปี” นำมาหารกับ “ราคาห้อง” เราจะได้ผลตอบแทนจากปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ออกไป
ซึ่งโดยทั่วไปแล้วการลงทุนคอนโดนักลงทุนมักจะไม่ได้ใช้เงินสดในการลงทุนทั้งหมด และใช้การกู้ธนาคารบางส่วนเพื่อมาร่วมลงทุนด้วย ซึ่งถ้าหากผลตอบแทนที่ได้นั้นสูงกว่าดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บ ก็หมายความว่าการลงทุนในคอนโดนี้นับว่าอยู่ในระดับที่น่าสนใจ
ณ ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3.5 – 4% ต่อปี ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยในช่วงเวลานั้น ๆ ซึ่งต้องห้ามลืมว่าการปล่อยเช่าคอนโดสักห้องนึงก็มีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ประกอบอยู่ด้วย ไม่ว่าจะเป็น ค่าใช้จ่ายในเรื่องของการตกแต่ง บำรุงรักษา รวมถึงค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายรายปี ตลอดจนความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น อย่างเช่น ห้องว่าง หาผู้เช่าไม่ได้ทันที
ดังนั้น เพื่อให้ผลตอบแทนสามารถครอบคลุมทั้งต้นทุนและความเสี่ยงดังกล่าวได้ ผบตอบแทนจากการปล่อยเช่าจึงไม่ควรต่ำกว่า 6%* เพื่อเป็นเบาะรองรับความเสี่ยงในกรณีต่าง ๆ และลดโอกาสในการขาดทุน โดยขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อ ถ้าหากดอกเบี้ยมีการปรับขึ้น ผลตอบแทนจากการลงทุนก็ควรจะปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
และอีกหนึ่งเรื่องนอกจากเรื่องของผลตอบแทน คือ “สภาพคล่อง” ของตัวนักลงทุนเอง ซึ่งสิ่งที่ต้องระมัดระวัง คือ “ค่าเช่าที่ได้รับไม่ควรต่ำกว่าค่างวดที่ผ่อนต่อเดือน” ทั้งนี้ ก็เพื่อให้กระแสเงินสดเป็นบวกให้กับผู้ลงทุนเสมอ เพราะถ้าหากค่าเช่าน้อยกว่า ก็เป็นไปได้ว่าผลตอบแทนจากค่าเช่าอาจจะต่ำเกินไป หรืออาจจะยังวางดาวน์ไม่มากพอที่จะทำให้ค่างวดในแต่ละเดือนสูงกว่าที่ควรจะเป็น ก็จะทำให้นักลงทุนเสียโอกาสในการทำกำไร
ที่สำคัญที่สุดคือนักลงทุนควรมี “เงินสดสำรอง” ไว้อย่างน้อย ๆ 6 เดือนสำหรับในกรณีที่ห้องว่าง และไม่สามารถหาผู้เช่าได้ เพราะโดยทั่วไปแล้วการเปลี่ยนผู้เช่าหนึ่งครั้งเจ้าของห้องมักจะสูญเสียรายได้ไปประมาณ 3 เดือน เนื่องจากจะต้องรีโนเวทห้องในกลับมาอยู่ในสภาพพร้อมปล่อยเช่า รวมถึงขั้นตอนการหาผู้เช่าเองก็ใช้เวลาเช่นกัน
สุดท้ายนี้ สำหรับใครที่ใช้บริการสินเชื่อเพื่อเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องไม่ลืม “รีไฟแนนซ์ (Refinance)” กับธนาคารใหม่หรือ “รีเทนชั่น (Retention)” กับธนาคารเดิมเมื่อครบกำหนดสัญญากู้เสมอ เพื่อเป็นการลดรายจ่ายในส่วนของ “ดอกเบี้ย” ลง ช่วยให้เราสามารถชำระเงินต้นได้มากขึ้น และผ่อนหมดได้เร็วยิ่งขึ้น
คอนโด จาก ANANDA ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ พร้อมเติบโตทุกสภาวะเศรษฐกิจ
การปล่อยเช่าคอนโดเป็นอีกหนึ่งทางเลือกการลงทุนที่ช่วยสร้างรายได้ให้กับผู้ลงทุนได้เป็นอย่างดี เพราะนอกจากผู้ลงทุนจะได้รับกระแสเงินสดจากค่าเช่ารายเดือนเเล้ว ยังมีโอกาสได้รับส่วนต่างของราคา (Capital Gain) ในอนาคตจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินด้วย
การเลือกลงทุนในคอนโดคุณภาพดีที่สามารถตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยอย่างรอบด้าน ทั้งการใช้สอบภายในห้อง และพื้นที่ส่วนกลาง จึงเป็นการใช้เงินอย่างไม่สูญเปล่า โดยเฉพาะโครงการที่ทำเลดี มีโอกาสเติบโตของแหล่งแรงงาน ก็ยิ่งเป็นต่อทำให้สามารถแข่งขันได้ดี มีผู้เช่าสม่ำเสมอ
“อนันดา” ผู้พัฒาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าอกเข้าใจผู้อยู่อาศัย และใส่ใจนักลงทุน จึงเลือกนำเสนอโครงการที่อยู่บนสุดยอดทำเลคุณภาพและมีโอกาสเติบโตต่อเนื่อง มองขาดในทุกการลงทุน พร้อมตอบโจทย์ทุก Lifestyle ด้วยโครงการมากมาย และแบบห้องที่หลากหลาย สามารถอยู่เองได้ และปล่อยเช่าดี ไม่มีสะดุด
สามารถเลือกชมคอนโดคุณภาพจากอนันดาได้เลยที่ https://www.ananda.co.th/th/project/condominium/
