ค่าโอนบ้าน เมื่อคุณตกลงใจจะซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน, คอนโด, ทาวเฮาส์ หรือทาวน์โฮม เรื่องสำคัญที่คุณควรทำความเข้าใจ คือ ค่าโอน ที่ถือว่ามีความสำคัญต่อผู้ซื้อเป็นอย่างมาก ไม่ว่าคุณจะซื้อด้วยเงินสดหรือกู้สินเชื่อบ้านจากทางธนาคาร ย่อมต้องรู้เรื่อง ค่าโอนบ้าน ไว้ เพื่อให้คุณเตรียมความพร้อมเงินในส่วนนี้และไม่เสียเปรียบต่อผู้ขายบ้านหรือต้องจ่ายแพงจนเกินไป

ทำความรู้จักกับ ค่าโอนบ้านให้ดีก่อนซื้อ

สำหรับ ค่าโอนบ้าน, โอนคอนโด และค่าโอนอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ จะมาในรูปแบบของค่าธรรมเนียมที่จะต้องเตรียมความพร้อมไว้ ไม่ว่าคุณจะซื้อบ้านเป็นเงินสดหรือการกู้สินเชื่อจากทางธนาคาร คุณจำเป็นต้องจ่ายในส่วนนี้เอง ถ้าเป็นการกู้เงินกับทางธนาคารเพื่อซื้อบ้านจะต้องรอให้เกิดการอนุมัติมาเรียบร้อยก่อน การเสียเงิน ค่าโอนบ้าน นั้นจะถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมโดยรวม ที่ทางกรมที่ดินจะเป็นผู้แจ้งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ โดยที่ผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องมีส่วนการรับผิดชอบแตกต่างกันออกไป

สำหรับค่าธรรมเนียมของการโอนบ้าน , ค่าโอนบ้าน หรือการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน จะมีทั้งค่าภาษีเงินได้, ค่าอากรแสตมป์ และค่าการจดจำนอง (กรณีกู้เงินธนาคารซื้อบ้าน) ที่คุณจะต้องคำนวณออกมาให้ดีแล้วเตรียมเงินในส่วนนี้ไว้ เมื่อถึงเวลาจริงจะได้ไม่ทำให้คุณต้องรู้สึกกังวลใจมากนัก แต่ถ้าเป็นการซื้อในประเภทอสังหาริมทรัพย์จากโครงการต่าง ๆ ทางโครงการจะมีการคำนวณเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในวัน ค่าโอนบ้าน แจ้งไว้อย่างชัดเจน จึงทำให้ง่ายต่อการเตรียมความพร้อมมากขึ้น แต่ไม่ว่าคุณจะซื้อบ้านในรูปแบบใด ก็ควรศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับ ค่าโอนบ้าน และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้ เพื่อไม่ให้คุณเสียเปรียบผู้ขายและสามารถเตรียมเงินไว้ให้พร้อมก่อนถึงวันจริงได้อย่างครบถ้วน

 

เมื่อซื้อที่อยู่อาศัย ต้องเตรียมเงินค่าอะไรบ้าง?

หนึ่งในเรื่องสำคัญที่ผู้กำลังจะซื้อบ้าน, คอนโดมิเนียม, ทาวน์เฮ้าส์หรือทาวน์โฮมควรรู้ คือ ค่าใช้จ่ายของ ค่าโอนบ้าน หรือค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่จะต้องมีการเตรียมความพร้อมเงินในหลายส่วน ดังนี้

 

1.ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมของโอนบ้านจะอยู่ที่ประมาณ 2% และจะคิดตามราคาประเมินของกรมที่ดินหรือคิดจากราคาขายบ้าน โดยจะเลือกราคาสูงที่สุดในการคิดค่าธรรมเนียม ซึ่งในส่วนนี้จะเป็นการแบ่งชำระระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละ 1% นอกจากนี้ยังสามารถตกลงกันตามแต่ละกรณี จะเป็นการตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเพื่อให้จบราคาและค่าธรรมเนียมที่เป็นธรรมต่อกันมากที่สุด ถ้าคุณต้องการจะตรวจสอบราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งก่อสร้าง ขอแนะนำการเข้าตรวจสอบกับเว็บไซต์ประเมินราคาของกรมธนารักษ์ดังนี้ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/

 

2.อากรสแตมป์

ค่าอากรแสตมป์จะเป็นส่วนของผู้ขายที่จะต้องจ่าย โดยจะคิดอยู่ที่ 0.50% ของราคาซื้อขายทั้งหมด และจะต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน แต่ถ้าค่าอากรแสตมป์เกิดต่ำกว่าจะต้องใช้ราคาประเมินที่ดินมาทำการคำนวณใหม่ นอกจากนี้ถ้าทางผู้ขายมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะมาอยู่แล้ว ก็ไม่จำเป็นที่จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์แต่อย่างใด ดังนั้นการเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จึงต้องเป็นหน้าที่ของทางผู้ขายจ่ายเท่านั้น

 

3.ภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะเป็นค่าใช้จ่ายของทางผู้ขายเช่นกัน โดยจะคิดอยู่ที่อัตราละ 3.3% ของราคาการซื้อ-ขาย โดยที่ผู้ขายจะต้องมีการครอบครองบ้านไม่เกินกว่า 5 ปี แต่ถ้าเมื่อใดที่การครอบครองนี้เกินกว่า 5 ปีเป็นต้นไป หรือ การมีชื่ออยู่ภายในทะเบียนบ้านที่กำลังจะขายเกิน 1 ปี ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ไม่จำเป็นต้องเสีย ดังนั้นผู้ขายจะต้องไปเสียเป็นค่าอากรแสตมป์ทดแทน

 

4.จดจำนอง

ค่าการจดจำนองจะเป็นหน้าที่ของทางผู้ซื้อต้องเป็นคนจ่าย โดยจะคิดอยู่ที่ 1% ของยอดการกู้เงินสินเชื่อบ้านมาทั้งหมด แต่ถ้าเป็นการซื้อด้วยเงินสด ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้ตัดออกไปได้เลย จึงเป็นค่าใช้จ่ายในส่วนของผู้ที่มีการกู้เงินธนาคารเพื่อซื้อบ้านเท่านั้น ซึ่งในปัจจุบันมีการอัพเดทเรื่องของค่าจดจำนองในผู้ที่กู้เงินซื้อบ้าน เพราะทางภาครัฐได้มีมาตรการช่วยเหลือและเป็นมาตรการกระตุ้นการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้าคุณซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่เกินช่วง 1 ล้านบาทต่อหน่วย จะมีการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ให้เหลืออยู่ที่ 0.01% จากเดิมที่ 2.0% ของราคาการประเมินทุนทรัพย์ พร้อมลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ให้เหลือเพียง 0.01% จากเดิม 1.0% ของราคาการจดจำนอง จึงทำให้ผู้ซื้อเบาค่าใช้จ่ายส่วนนี้ลงได้มากพอสมควร

 

5.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ถ้าปรากฏว่าผู้ขายเป็นเพียงบุคคลธรรมดา ไม่ใช่กลุ่มธุรกิจใด ๆ จะต้องมีการชำระค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพราะการขายบ้านจะมีรายได้จากการทำธุรกรรมเพื่อซื้อขายที่อยู่อาศัย จึงต้องเสียภาษีบุคคลธรรมดาแบบอัตราก้าวหน้าหรือที่รู้จักกันในชื่ออัตราขั้นบันได สำหรับจำนวนเงินที่จะต้องจ่ายจะขึ้นอยู่กับการคำนวณช่วงปีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ อยู่ เช่น ถ้าคุณมีการซื้อและถือครองมานาน ค่าภาษีในส่วนนี้จะเพิ่มสูงตามไปด้วย พร้อมการยึดหลักราคาประเมินที่ดินกับสิ่งก่อสร้างที่ถูกประเมินมาจากกรมที่ดินเท่านั้น โดยที่จะไม่ใช้ราคาซื้อขายจริงมาเป็นข้อมูลในการประเมินแต่อย่างใด

 

วิธีการคำนวณ ค่าโอนบ้าน รู้ก่อนต้องจ่ายแพงเกินไป!

การตัดสินใจจะซื้อบ้านหรือคอนโด จำเป็นอย่างมากที่คุณจะต้องรู้เรื่องค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและวิธีการคำนวณอย่างถูกต้อง เพื่อไม่ให้โดนเอาเปรียบหรือเสียผลประโยชน์ใด ๆ ต่อผู้ขายมากเกินไป ดังนั้นคุณจึงควรตั้งต้นเรียนรู้เรื่องการคำนวณราคาอสังหาริมทรัพย์กับ ค่าโอนบ้าน เพื่อเห็นงบประมาณที่ชัดเจน พร้อมเรียนรู้การชะรำของผู้ซื้อว่าควรจ่ายอะไรบ้าง และส่วนที่จะต้องจ่ายร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งการคำนวณจะช่วยทำให้คุณสามารถนำไปเปรียบเทียบผู้ขายหลายราย เพื่อดูความคุ้มค่าและช่วยทำให้คุณไม่ต้องกังวลเรื่องการถูกโกงจากผู้ขายอีกด้วย สำหรับการเปรียบเทียบ 2 ตัวอย่าง เพื่อทำให้คุณเห็นการคำนวณเรื่อง ค่าโอนบ้าน ที่ชัดเจนจะมีดังต่อไปนี้

 

1.กรณีซื้อ-ขายบ้านที่ถือครองไม่เกิน 5 ปี

ถ้ามีการซื้อ-ขายบ้านในมูลค่า 2 ล้านบาท โดยค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ 2% เท่ากับจำนวน 40,000 บาท ส่วนของค่าธรรมเนียมผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องจ่ายคนละ 1% นั่นคือคนละ 20,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะจะอยู่ที่ 0.33% หรือประมาณ 66,000 บาท ถ้าออกกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายจะตกอยู่ที่คนละ 33,000 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายแล้วเท่ากับว่าจะต้องจ่ายคนละ 53,000 บาท แต่ถ้าเมื่อใดที่ทางฝั่งผู้ซื้อจ่ายเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คนละครึ่งกับผู้ขาย ผู้ซื้อจะเสียเงินเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอน 1% ที่ 20,000 บาท ซึ่งจะเห็นอย่างชัดเจนว่าถ้าเป็นในกรณีผู้ซื้อและผู้ขายจ่ายร่วมกันทั้งหมด คุณจะเสียเงินจำนวนมากกว่า 53,000 บาทเลยทีเดียว ซึ่งมีส่วนต่างถึง 33,000 บาท เท่ากับว่าคุณจะเสียเปรียบผู้ขายอย่างมาก

 

2.กรณีซื้อ-ขายบ้านที่ถือครองเกิน 5 ปี

กรณีที่ผู้ขายมีการถือครองทรัพย์สินเกินไปกว่า 5 ปี ถ้าราคาบ้านอยู่ที่ 2 ล้านบาท แล้วเป็นกรณีที่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะต้องเสียค่าใช้จ่ายร่วมกันทั้งหมด ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2% จะตกอยู่ที่คนละ 40,000 บาท จึงต้องจ่ายแบ่งกันที่คนละ 20,000 บาท ค่าอากรสแตมป์ 0.50% จะตกอยู่ที่ 10,000 บาท จะต้องจ่ายกันคนละครึ่งที่ 5,000 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายแล้วจะต้องเสียคนละ 25,000 บาท แต่ถ้าเป็นกรณีที่ผู้ซื้อร่วมจ่ายคนละครึ่งเพียงแค่ ค่าโอนบ้าน เท่านั้น ผู้ซื้อจะเสียเงินเพียงแค่ 20,000 บาท เท่ากับว่าจะมีค่าส่วนต่างอยู่ที่ 5,000 บาท

เมื่อดูจากทั้ง 2 กรณีที่กล่าวมาข้างต้น จะเห็นได้อย่างชัดเจนว่าถ้าทางผู้ขายให้ผู้ซื้อร่วมจ่ายคนละครึ่งในทุกค่าใช้จ่าย ทั้งค่าธรรมเนียมโอนบ้าน, ค่าอากรแสตมป์, ค่าภาษี และค่าต่าง ๆ จะยิ่งทำให้ผู้ซื้อต้องเสียเงินเพิ่มมากขึ้นไปอีกและในขณะเดียวกันผู้ขายกลับจ่ายได้ถูกลง แต่ถ้าเป็นการร่วมจ่ายคนละครึ่งเพียงแค่ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ผู้ซื้อจะไม่ต้องเสียเงินมากเกิน ซึ่งในความเป็นจริงแล้วผู้ซื้อควรจะต้องจ่ายร่วมเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านเท่านั้น นั่นหมายความว่าผู้ซื้อบางรายที่มีความรู้เรื่องเหล่านี้ไม่มากพอ จะทำให้ผู้ขายสามารถเอาเปรียบในส่วนนี้ได้ทันที ดังนั้นถ้าไม่อยากพลาด! คุณควรตกลงกับทางผู้ขายที่จะจ่ายเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านที่จะต้องแบ่งกันคนละ 1% เท่านั้น

 

ทำความเข้าใจมาตรการรัฐ ช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

การอัพเดทล่าสุดเกี่ยวกับการซื้อ-ขายบ้าน ที่ทางภาครัฐได้มีการออกมาตรการช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น  เนื่องมาจากสถานการณ์ covid-19 ที่ทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวลง จึงเกิดเป็นมาตรการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจให้ยังคงเดินหน้าได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งการช่วยเหลือของทางภาครัฐในด้านการซื้อที่อยู่อาศัยและเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ คือ

 

1.การลด ค่าโอนบ้าน

การลดค่าธรรมเนียมด้านการโอนบ้านหรือการโอนกรรมสิทธิ์ จากเดิมให้อัตราปกติที่ 2.00% ลดเหลือเพียงแค่ 0.01% เท่านั้น แต่จะมีเงื่อนไขของการใช้ คือ จะสามารถใช้ได้ในกรณีของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จากผู้ที่จัดสรรที่ดินและผู้ประกอบการที่มีการขายบ้านเดี่ยว, บ้านทาวน์เฮ้าส์, บ้านทาวน์โฮม, บ้านแฝด, ตึกแถว, คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ที่จะต้องเป็นโครงการใหม่เท่านั้น จึงไม่รวมบ้าน คอนโด หรือที่อยู่อาศัยแบบมือสอง และต้องมีการโอนกับการจดจำนองในวันเดียวกัน จึงจะสามารถใช้มาตรการนี้ได

 

2.การลดค่าจำนอง

ส่วนของค่าธรรมเนียมการจดจำนองของผู้ที่กู้เงินซื้อบ้าน จะถูกลดค่าธรรมเนียมลงจากเดิม 1.0% เหลือเพียง 0.01% แต่จะใช้ได้ในกรณีของการจดจำนองบ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, ทาวน์เฮ้าส์, อาคารพาณิชย์,  คอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยโครงการใหม่เท่านั้น จะไม่สามารถใช้ได้กับบ้านหรือที่อยู่อาศัยในแบบมือสอง ที่สำคัญคือการโอนและการจดจำนองจะต้องเป็นไปในวันเดียวกัน จึงจะสามารถใช้มาตรการนี้ได้

สำหรับมาตรการรัฐทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง มีผลในการบังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2564 และจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2564 ดังนั้นถ้าในช่วงเวลานี้คุณสนใจที่จะทำสัญญาเพื่อซื้อขายบ้านควรรีบทำทันที เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเหล่านี้สูงจนเกินไป ที่สำคัญคือควรศึกษาเรื่องของ ค่าโอนบ้าน และค่าใช้จ่ายในส่วนอื่น ๆ เพื่อนำไปเจรจากับทางผู้ซื้อเรื่องของค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะต้องมีการระบุลงสัญญาอย่างชัดเจน เพื่อทำให้คุณไม่ต้องเสียเปรียบกับทางผู้ขายมากจนเกินไป