ราคาประเมินคอนโด เรื่องสำคัญที่นักลงทุนคอนโดไม่รู้ไม่ได้!!

 

คนที่กำลังคิดจะซื้อหรือขายคอนโด ย่อมจะต้องเคยได้ยินคำว่า ราคาประเมินคอนโด กันมาบ้าง ซึ่งราคาประเมินคอนโดนี้เป็นสิ่งที่มีความสำคัญอย่างมากที่คนเป็นนักลงทุนคอนโดจะต้องให้ความสนใจ ซึ่งในบทความนี้เราจะมาพูดถึงรายละเอียดในเรื่องนี้กันให้มากขึ้น

 

ราคาประเมินคอนโด  คืออะไร?

ราคาประเมินเป็นราคาที่กำหนดมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วราคาประเมินจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งหรือพื้นที่ของคอนโดนั้น ๆ ยิ่งถ้าเป็นพื้นที่มีความเจริญแล้วหรือได้รับการพัฒนาที่ดินให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพิ่มขึ้น ก็จะทำให้ราคาประเมินของคอนโดในพื้นที่ดังกล่าวนั้นเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอยู่ด้วยกัน 2 ประเภท คือ ราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินห้องชุด หรืออาคารชุด ซึ่งการประเมินราคาคอนโดนั้นจะอยู่ในแบบหลัง

โดยจะมีการตีราคาหรือมูลค่าของคอนโดที่จะมีการพิจารณาตามคุณสมบัติต่าง ๆ ซึ่งผู้ที่ทำหน้าที่ประเมินและกำหนดราคาดังกล่าวนี้ คือ กรมธนารักษ์ ที่จะเป็นผู้กำหนดราคากลางในการประเมินดังกล่าวนี้เอาไว้ โดยทั่วไปแล้วการประเมินราคาคอนโดนั้นจะใช้ราคาของตลาดกลางในขณะนั้น แต่หากเป็นการประเมินราคาโดยกรมที่ดินหรือการประเมินราคาจากบริษัทรับประเมินเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคาร จะมีการให้ราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดเล็กน้อย ดังนั้นราคาประเมินในตลาดที่แท้จริงของคอนโดจะมีจำนวนสูงกว่าราคาประเมินจากทั้งสองฝ่ายดังที่กล่าวข้างต้น

 

ทำไมต้องมีการ ประเมินราคาคอนโด

การประเมินราคาคอนโดเป็นเรื่องที่มีประโยชน์อย่างมากต่อผู้ที่ต้องการซื้อหรือลงทุนในคอนโด เพื่อที่จะได้รู้ว่าคอนโดที่สนใจนั้นมีความคุ้มค่า คุ้มราคาที่จะต้องจ่ายมากน้อยแค่ไหน  หลายคนที่ซื้อคอนโดและจ่ายเงินไปโดยไม่ได้ตรวจสอบ ราคาประเมินคอนโด มาก่อน มีโอกาสที่จะซื้อแพงกว่าความเป็นจริง ดังนั้นเมื่อคิดจะซื้อคอนโดจึงควรทราบราคาประเมินคอนโดเสียก่อน เพื่อที่ว่าจะได้ทำการต่อรองราคาให้มีความเหมาะสม โดยใช้ราคาประเมินกลางเป็นหลัก

ส่วนประโยชน์อีกอย่างหนึ่งของ ราคาประเมินคอนโด คือ ทำให้ได้ทราบว่าราคาของคอนโดที่ขายหรือให้เช่านั้น มีความคุ้มค่าและเหมาะสมดีหรือไม่ หากตั้งราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินก็มีโอกาสที่จะขาดทุน แต่หากตั้งในราคาสูงกว่าราคาประเมินไปมากก็อาจจะทำให้ขายออกได้ยาก ดังนั้นก่อนที่จะขายหรือปล่อยคอนโดให้เช่าก็ต้องทราบ ราคาประเมินคอนโด ที่ตนเองเป็นเจ้าของอยู่ด้วยเช่นเดียวกัน

สิ่งสำคัญอีกอย่างหนึ่งของการทราบ ราคาประเมินคอนโด คือ ใช้เป็นฐานในการนำมาคำนวณภาษีธุรกิจ, ค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ และอากรแสตมป์ในการซื้อขายคอนโด, การโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงการจดจำนองอีกด้วย ดังนั้นจะเห็นว่า ราคาประเมินคอนโด เป็นสิ่งสำคัญที่ทั้งผู้ซื้อ, ผู้ขาย และนักลงทุนจะต้องทราบรายละเอียดในเรื่องเหล่านี้

 

ราคาประเมินคอนโด นำไปใช้ได้ในเรื่องใดบ้าง

ดังที่กล่าวมาข้างต้นในเรื่องประโยชน์ของการประเมินราคาคอนโด จะมีความต่อเนื่องมาในเรื่องของการใช้งานที่จะมีการนำ ราคาประเมินคอนโด ไปใช้ในขั้นตอนต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

 

1.การรับโอนคอนโด

เมื่อมีการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดมาเป็นของตนเองจากกรมที่ดิน ผู้รับโอนหรือเจ้าของจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนคอนโดเป็นอัตรา 2% ของ ราคาประเมินคอนโด รวมถึงต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5%  ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน ซึ่งการคำนวณอัตราค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์นี้จะต้องใช้ ราคาประเมินคอนโด มาเป็นหลักในการคำนวณ

 

2.การจดจำนอง

สำหรับคนที่กู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโดจะต้องทำสัญญาจดจำนอง ซึ่งการซื้อห้องคอนโดมือหนึ่งจากโครงการก็จะมีการคิดค่าจดจำนองจากมูลค่าของคอนโดที่นำมาใช้ในการจำนองเป็นประกัน ผู้ทำหน้าที่ในการกำหนดราคาดังกล่าวนี้ก็คือธนาคารที่มีการนำข้อมูลในด้านอื่น ๆ มาประกอบในการประเมิน โดยไม่ได้ใช้ราคาอ้างอิงจากราคาประเมินของทางราชการแต่อย่างใด ดังนั้น ราคาประเมินคอนโดในส่วนนี้อาจมีความแตกต่างจากส่วนอื่น ๆ อยู่บ้าง

 

3.การขายคอนโด

เมื่อเจ้าของคอนโดต้องการขายคอนโดต่อให้กับผู้ซื้อใหม่ จะต้องมีการคิดคำนวณค่าธรรมเนียมในการโอนและค่าอากรแสตมป์ โดยจะมีการอ้างอิง ราคาประเมินคอนโด มาจากราคาที่ประเมินโดยทางราชการและราคาขายจริง ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่า จากนั้นก็ต้องมีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่จะใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นฐานในการคำนวณ  นอกจากนี้หากเป็นคอนโดที่มีการครอบครองมาไม่เกิน 5 ปี และไม่ได้ทำการย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี ก็ต้องมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นอัตรา 3.3% ที่อ้างอิงจาก ราคาประเมินคอนโด หรือ ราคาซื้อขายจริงเพิ่ม ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนจะสูงกว่าเช่นเดียวกัน

 

4.การเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เมื่อซื้อคอนโดและมีชื่อในโฉนดที่ดินว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะต้องมีการเสียภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และคอนโด ที่จะมีการคำนวณโดยใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นที่ตั้ง

 

5.การขอสินเชื่อ

หากเจ้าของคอนโดที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ต้องการนำคอนโดไปเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อกับทางธนาคาร ก็จะต้องมีการใช้ราคาประเมินที่ออกโดยทางธนาคารเป็นหลักในการคำนวณวงเงินสินเชื่อ

จากที่กล่าวมาทั้งหมดจะเห็นได้ว่า ราคาประเมินคอนโด เป็นสิ่งที่มีความสำคัญ และต้องใช้ในการดำเนินการต่าง ๆ ด้านคำนวณอัตราภาษีและค่าธรรมเนียม ดังนั้นการรู้ราคาประเมินคอนโดจะทำให้สามารถวางแผนค่าใช้จ่ายในเรื่องต่าง ๆ เหล่านี้ก่อนจะดำเนินการซื้อ, ขาย หรือจำนองได้เป็นอย่างดี

 

ประเภทของการประเมินราคาคอนโด

ราคาประเมินคอนโดจะมีทั้งราคากลางและราคาที่ประเมินโดยบริษัทหรือเอกชน ดังนั้นหากจะให้แบ่งประเภทของ ราคาประเมินคอนโด ออกมาอย่างชัดเจน จะสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ดังนี้

 

1.ราคาประเมินคอนโด ของทางราชการ

ราคาประเมินของทางราชการเป็นราคาที่ออกมาโดยกรมธนารักษ์ ใช้เป็นราคากลางในการประเมินราคาที่เชื่อถือได้ มีมาตรฐาน สามารถนำไปใช้อ้างอิงได้

 

2.ราคาประเมินของเอกชน

ราคาประเมินของเอกชนที่จะมีทั้งราคาประเมินของธนาคารและของบริษัทเอกชน ที่รับทำประเมินราคาคอนโดโดยเฉพาะ  ซึ่งราคาประเมินในส่วนนี้จะมีการนำราคาประเมินของทางราชการมาเป็นฐาน จากนั้นจะมีการใช้ข้อมูลประกอบในด้านต่าง ๆ เช่น  ข้อมูลที่ได้จากการวิจัย, ราคาล่าสุดที่ธนาคารปล่อยกู้, ราคาตลาดที่มีการซื้อขายกันจริง และปัจจัยอื่น ๆ มาประกอบ เพื่อหาราคาเฉลี่ยของคอนโดที่ทำการประเมินนั้น ๆ

 

วิธีการประเมินราคาคอนโดทำอย่างไร?

คอนโดในประเทศไทยนั้น สามารถแบ่งประเภทตามการใช้งานออกเป็นคอนโดที่ใช้ในการพักอาศัย, คอนโดที่ใช้ในเชิงพาณิชย์ และคอนโดที่ใช้เพื่อเป็นสำนักงาน ซึ่งการประเมินราคาจะเลือกใช้วิธีการประเมินด้วยการเปรียบเทียบราคาในตลาด เพราะยึดตามหลักการที่ว่ามูลค่าทรัพย์สินที่จะตีราคาควรมีราคาเท่ากับทรัพย์สินอื่น ๆ ที่คล้ายกันหรือเหมือนกันกับทรัพย์สินอื่น ๆ ในท้องตลาด ดังนั้นเมื่อรู้ราคาซื้อขายห้องชุดในตลาดก็จะสามารถนำมาใช้ในการวิเคราะห์เพื่อประเมินราคาได้ ซึ่งวิธีการหลัก ๆ ในการประเมินราคาคอนโดมีอยู่ด้วยกัน 3 วิธี คือ

•       หาราคาตลาดแล้วทำการเปรียบเทียบ โดยการหาคอนโดในโครงการที่มีความคล้ายคลึงกันหรือใกล้เคียงกัน แล้วทำการหามูลค่าของคอนโดที่กำลังจะขายหรือจะซื้อ
•       หามูลค่าของคอนโดจากราคาที่ดินปัจจุบัน จากนั้นก็นำมาหาค่าเฉลี่ยกับอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการคอนโดที่ต้องการประเมิน และราคาเฉลี่ยของพื้นที่คอนโดรวมเข้าด้วยกัน ก็จะได้เป็นราคาต้นทุนของคอนโดดังกล่าว
•       พิจารณาค่าเช่าของห้องในโครงการเดียวกันหรือในโครงการที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน เพราะในตลาดจะมีราคาค่าเช่าที่ค่อนข้างชัดเจน สามารถนำมาคำนวณเป็นมูลค่ารายได้ของคอนโด

 

ปัจจัยที่มีส่วนในการนำมาคิด ราคาประเมินคอนโด

เมื่อจะมีการประเมินราคาคอนโด ก็จะมีการนำปัจจัยต่าง ๆ ที่เกี่ยวของมาประกอบการพิจารณา เพื่อใช้ในการคำนวณราคาประเมิน ซึ่งประกอบไปด้วยรายละเอียดต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

 

1.ราคาประเมินของราชการ

ราคาประเมินของทางราชการจะเป็นราคากลาง ที่สามารถนำมาใช้เป็นหลักในการประเมินได้ โดยราคาประเมินคอนโดจะคิดเป็นหน่วยต่อตารางเมตร ซึ่งในชั้นที่อยู่ด้านล่างจะมีราคาที่ถูกกว่าและราคาจะเพิ่มมากขึ้นตามจำนวนชั้นที่สูงขึ้น แต่ทั้งนี้จะไม่มีการนำพื้นที่ส่วนกลางมาใช้ในการประเมินราคา

 

2.ลักษณะของห้องในคอนโด

ประกอบไปด้วยรูปแบบของคอนโด พื้นที่ในคอนโด อายุในการใช้งาน ตำแน่งชั้นที่ตั้งของพื้นที่ คุณภาพ และสภาพของห้องพัก รวมถึงการดูแลบำรุงรักษาห้องพักในคอนโด ที่จะมีผลอย่างมากในการตั้ง ราคาประเมินคอนโด โดยคอนโดที่มีชั้นสูงจะมีจุดเด่นในเรื่องของวิวที่จะทำให้มีราคาประเมินสูงกว่าคอนโดในชั้นล่าง แม้ว่าจะเป็นคอนโดที่มีรูปแบบเดียวกัน  สภาพห้องไม่แตกต่างกัน แต่ระดับชั้นในคอนโดที่ต่างกันก็มีผลอย่างมากต่อราคาประเมิน

 

3.การตกแต่งภายในห้อง

ส่วนใหญ่แล้วการตกแต่งจะใช้ในการประเมินคอนโดมือสอง ที่หากมีการตกแต่งเพิ่มเติม มีเฟอร์นิเจอร์ครบครัน รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ  ก็อาจจะมีผลต่อการประเมินราคาที่สูงขึ้น

 

4.สภาพอาคารของโครงการคอนโด

การตรวจดูสภาพคอนโดว่าเป็นโครงการที่อยู่ในระดับใด จำนวนความสูงของคอนโดเป็น Low rise หรือ High rise มีสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการอย่างไร มีลิฟต์ในโครงการกี่ตัวบ้าง รวมถึงสภาพของโครงการว่ามีความสมบูรณ์มากน้อยเพียงใด มีความเสื่อมโทรมหรือมีการดูแลรักษาเป็นอย่างดีหรือไม่ ซึ่งส่วนประกอบเหล่านี้ก็มีผลไม่น้อยในการนำมาประเมินราคาคอนโด

 

5.ราคาคอนโดในปัจจุบัน

ราคาคอนโดในปัจจุบัน รวมถึงราคาคอนโดที่มีการซื้อขายในละแวกใกล้เคียง นำมาใช้ในการเปรียบเทียบและประเมินราคาที่มีความใกล้เคียงกับความเป็นจริงได้มากที่สุด ซึ่งจะทำให้มีความมั่นใจได้ว่าราคาประเมินนั้นไม่ได้สูงหรือต่ำกว่าความเป็นจริง

ราคาประเมินคอนโดดังที่กล่าวไปข้างต้นนี้ เป็นราคาประเมินเบื้องต้นที่เมื่อมีการซื้อขายจริงก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงไปจากราคาประเมิน อีกทั้งยังขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรองของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ที่อาจจะทำให้ราคาซื้อขายจริงเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากราคาที่ประเมินได้ตั้งแต่ต้น

มาถึงตรงนี้ก็คงจะได้รู้กันแล้วว่า ราคาประเมินคอนโด คืออะไร? และมีความสำคัญอย่างไรบ้าง? ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่นักลงทุนอสังหาฯ จะต้องรู้ เพื่อที่จะได้นำมาใช้ประกอบเป็นข้อมูลในการลงทุน รวมถึงใช้ในการประเมินศักยภาพของทำเลที่ต้องการจะลงทุน เพื่อให้มีความคุ้มค่าและเลือกคอนโดที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพดี เพื่อให้เกิดความสำเร็จในการลงทุนได้ตามที่ต้องการ