การซื้อบ้านนั้นถือว่าเป็นการซื้อสินทรัพย์ที่มีจำนวนเงินสูง เป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่ผู้ซื้อจะต้องมีการคิด คํานวณดอกเบี้ยบ้าน รวมไปถึง คำนวณเงิน กู้ซื้อบ้าน ให้รอบคอบก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ เพราะการผ่อนบ้านแต่ละหลังนั้น จะต้องใช้เวลาผ่อนเป็นเวลานานและเป็นค่าใช้จ่ายจำนวนไม่น้อย ดังนั้นการ คํานวณดอกเบี้ยบ้าน จะช่วยคุณวางแผน กู้ซื้อบ้าน ในฝันและวางแผนการผ่อนชำระในแต่ละเดือน เพื่อให้ได้บ้านที่เป็นของตนเองได้โดยไม่เกิดปัญหาใด ๆ ให้ต้องสะดุดในอนาคต
ก่อนที่จะ คํานวณดอกเบี้ยบ้าน และ กู้ซื้อบ้าน ต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง
การ กู้ซื้อบ้าน นั้นถือว่าเป็นการจ่ายเงินก้อนใหญ่และต้องมีภาระในการผ่อนไปอีกหลายปี ดังนั้นการที่จะ กู้ซื้อบ้าน สักหลังหนึ่งจึงต้องมีการคิดอย่างรอบคอบ โดยปัจจัยที่ควรนำมาพิจารณาก่อนที่จะตัดสินใจ คํานวณดอกเบี้ยบ้าน มีอยู่ด้วยกันดังต่อไปนี้
1.สถานะการเงินและรายได้ในแต่ละเดือน
ก่อนที่จะตัดสินใจ คํานวณดอกเบี้ยบ้าน ต้องมีการสำรวจสถานะการเงินของตนเองก่อนว่าจะมีความสามารถผ่อนได้ตลอดรอดฝั่งหรือไม่? ซึ่งโดยทั่วไปแล้วธนาคารจะกำหนดให้ในแต่ละเดือน สามารถผ่อนบ้านได้สูงสุดไม่เกิน 40% ของรายได้ ดังนั้นผู้ที่คิดจะ กู้ซื้อบ้าน ต้องตรวจสอบรายได้ของตนเองดูว่าสถานะทางการเงินของตนเองมีความพร้อมหรือไม่? รายได้ในแต่ละเดือน เมื่อหักค่าผ่อนบ้านแล้วยังมีเหลือใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นในชีวิตประจำวันแค่ไหน? ซึ่งรายได้ที่เหมาะสมจะสามารถผ่อนได้โดยไม่ลำบากตัวเองมากนัก คือ ประมาณ 2-2.5 เท่าของค่างวด
2.ภาระหนี้สิน
นอกเหนือจากการตรวจสอบสถานะของรายได้แล้ว ก็ต้องไม่ลืมที่จะสำรวจหนี้สินที่มีอยู่ว่าเป็นจำนวนเท่าไหร่ เพราะบางคนมีรายได้สูงก็จริง แต่มีภาระหนี้สินที่เมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้วจะเหลือเงินอยู่ในแต่ละเดือนไม่มาก ซึ่งหากต้องมาจ่ายค่าผ่อนบ้านเพิ่มอีกก็จะเป็นภาระที่หนักเกินไปจนทำให้ผ่อนไม่ไหวได้
3.อาชีพ
อาชีพที่เป็นแหล่งที่มาของรายได้ มีความมั่นคงมากน้อยแค่ไหน? เป็นงานที่สามารถทำได้ตลอดและมีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอ เพื่อที่จะผ่อนบ้านได้อย่างต่อเนื่องจนหมดหรือไม่?
4.อายุ
โดยทั่วไปแล้วธนาคารจะกำหนดระยะเวลาในการผ่อนบ้านอยู่ระหว่าง 35-40 ปี ดังนั้นหากวางแผนที่จะกู้บ้านก็จะต้องวางแผนว่าพร้อมจะเริ่มกู้เมื่ออายุเท่าไหร่ ยิ่งอายุน้อยก็จะมีเวลาในการผ่อนมากขึ้น ทำให้ธนาคารมีโอกาสที่จะอนุมัติได้ง่ายขึ้นด้วย อีกทั้งยังจะช่วยลดภาระในการผ่อนแต่ละเดือน เช่น กู้บ้านตอนอายุ 30 วงเงิน 1,000,000 บาท มีเวลาในการผ่อน 30 ปี ตกเดือนละ 5,400 บาท แต่หากกู้บ้านตอนอายุ 40 ปี จะเหลือเวลาในการผ่อนชำระประมาณ 20 ปี ก็จะมียอดผ่อนบ้านตกเดือนละ 6,500 บาท ซึ่งจะเห็นว่าภาระในการผ่อนแต่ละเดือนเพิ่มมากขึ้น
5.คํานวณดอกเบี้ยบ้าน
คํานวณดอกเบี้ยบ้าน เป็นเรื่องที่สำคัญในการนำมาคำนวณค่าผ่อนบ้าน เพราะดอกเบี้ยในการผ่อนบ้านไม่ใช่เงินจำนวนน้อย ๆ ซึ่งคนที่ไม่มีประสบการณ์ในการ กู้ซื้อบ้าน หรือผ่อนบ้านมาก่อน ก็อาจจะลืมคิดถึงค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ไป แม้จะเป็นส่วนที่เป็นเงินจำนวนน้อย แต่หากเลือกธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยไม่แพง ก็จะลดภาระในการผ่อนบ้านลงไปได้เดือนละจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว
สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยเบื้องต้นที่จะต้องนำมาพิจารณาก่อนเป็นอย่างแรก เมื่อวางแผนจะ กู้ซื้อบ้าน ซึ่งเมื่อรวบรวมข้อมูลดังกล่าวได้ครบถ้วนแล้ว ก็ค่อยนำมาคำนวณเงิน กู้ซื้อบ้าน ในขั้นตอนต่อไป
คํานวณเงิน กู้ซื้อบ้าน ทำได้อย่างไร?
เมื่อประเมินปัจจัยพื้นฐานดังที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ก็มาเริ่มขั้นตอนการ คํานวณดอกเบี้ยบ้าน ที่สามารถทำได้ง่าย ๆ โดยมีขั้นตอนดังต่อไปนี้
เบื้องต้นให้เริ่มจากคำนวณวงเงินสินเชื่อที่จะสามารถขอกู้ได้จากธนาคาร เพื่อที่จะได้เป็นแนวทางในการหาบ้านที่เหมาะสมกับงบประมาณ ซึ่งการที่เราสามารถคำนวณวงเงินสินเชื่อที่จะขอกู้จากธนาคารได้ก่อน จะทำให้รู้ได้ว่าบ้านแบบไหน? ราคาเท่าใด? ที่เราควรมองหา โดยการคำนวณวงเงินสินเชื่อในการกู้บ้านสามารถทำได้โดยใช้สูตร
- (จำนวนเงินผ่อนต่อเดือน x 1,000,0000) ÷ 7,000
จำนวนเงินที่สามารถผ่อนได้ต่อเดือนนั้น โดยทั่วไปจะคิดจากสูตรที่ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดว่าผู้ซื้อสามารถผ่อนชำระค่าบ้านในแต่ละเดือนได้ที่ 40% ต่อเดือน ดังนั้นหากยกตัวอย่างว่าผู้กู้มีเงินเดือน 30,000 บาท จะสามารถผ่อนชำระรายเดือนได้ 12,000 บาท ซึ่งเมื่อนำไปใช้กับสูตรคำนวณวงเงินสินเชื่อสูงสุด จะได้เป็นดังนี้
- (30,000 x 1,000,0000) ÷ 7,000 = 4,285,714 บาท
เมื่อได้จำนวนวงเงินสูงสุดที่จะธนาคารจะปล่อยกู้ให้ได้แล้ว ก็สามารถนำไปใช้เป็นข้อมูลประกอบในการหาบ้านที่จะซื้อได้ เช่น จากตัวอย่างวงเงินที่สามารถขอกู้ได้คือ 4.28 ล้านบาท ดังนั้นบ้านที่มองหาก็จะเป็นบ้านในสเปคราคา 3.8-4.2 ล้านบาทได้ เป็นต้น
คำนวณดอกเบี้ยบ้าน ทำได้อย่างไร?
เมื่อได้ตัวเลขของวงเงินสินเชื่อที่คาดว่าธนาคารจะปล่อยกู้ให้สูงสุดแล้ว ก็ต้องไม่ลืมที่จะคาดการณ์จำนวนดอกเบี้ยด้วย ซึ่งหลายคนเมื่อ กู้ซื้อบ้าน และผ่อนบ้านมักจะไม่ค่อยคิดถึงอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารคิดมาเท่าไหร่นัก เพราะเรียกเก็บมาเท่าไหร่ก็จ่ายไปเท่านั้น แต่ความจริงแล้วการคำนึงถึงดอกเบี้ยเป็นเรื่องที่สำคัญไม่น้อย เพราะจะทำให้คุณจ่ายเงินมากขึ้นหรือน้อยลงก็ได้ หากรู้จัก คํานวณดอกเบี้ยบ้าน และรู้จักใช้เงื่อนไขต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องก็จะให้เป็นประโยชน์ได้ดี โดยดอกเบี้ยบ้านนั้นจะคิดจากจำนวนเงินต้นที่เหลืออยู่ ยิ่งเงินต้นเหลือมากเท่าไหร่ จำนวนดอกเบี้ยก็จะยิ่งสูงมากขึ้นเท่านั้น ซึ่งดอกเบี้ยบ้านสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประเภทดังนี้
1.MLR
MLR หรือ Minimum Loan Rate คือ อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำ ซึ่งเป็นดอกเบี้ยที่มีกำหนดระยะเวลา โดยทางธนาคารจะเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ ธนาคารจะปล่อยให้ลูกค้าที่มีประวัติทางการเงินที่ดีและมีหลักทรัพย์ค้ำประกันที่มากพอ
2.MRR
MRR หรือ Minimum Retail Rate คือ อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำที่ธนาคารมีการเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี แต่ดอกเบี้ยประเภทนี้จะมีความผันผวนและมีความเสี่ยงสูงมากกว่าการคิดอัตราดอกเบี้ยประเภทอื่น แต่ข้อดีก็คือมีโอกาสที่จะกู้ผ่านได้ง่ายมากกว่าเงินกู้ที่คิดอัตราดอกเบี้ยแบบอื่น
3.MOR
MOR หรือ Minimum Overdraft Rate คือ อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำที่ธนาคารมีการเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ที่เป็นประเภทเบิกเกินบัญชี โดยจะมีการพิจาณาคุณสมบัติของผู้กู้ว่ามีความเหมาะสม เพราะต้องให้เงินกู้ที่เป็นจำนวนสูงกว่าเงินในบัญชี และเป็นสินเชื่อประเภททุนหมุนเวียนที่ต้องใช้เช็คในการเบิกถอน แต่ส่วนใหญ่แล้วจะไม่ค่อยมีการนำดอกเบี้ยชนิดนี้มาใช้ในการคิดดอกเบี้ยค่าบ้าน
ทิศทางของดอกเบี้ย MLR และ MRR นั้นค่อนข้างที่จะคาดเดาได้ยาก ยิ่งเป็นการกู้ระยะยาวอย่างเช่นกู้เงินสินเชื่อเพื่อผ่อนบ้านก็มีโอกาสอย่างมากที่อัตราดอกเบี้ยจะสามารถเปลี่ยนแปลงได้อยู่ตลอด เช่น กู้ซื้อบ้าน ในวงเงิน 3,000,000 บาท และธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยในอัตรา MRR 7.5 % ซึ่งในการเรียกเก็บดอกเบี้ยแต่ละปี อาจแสดงได้โดยรายละเอียดดังต่อไปนี้
- ใน 3 ปีแรก คิดอัตราดอกเบี้ย 5.25% หมายความว่าผู้กู้ต้องจ่ายดอกเบี้ย 163,500 บาทต่อปี
- ในปีที่ 4 เป็นต้นไป ธนาคารมีการคิดอัตราดอกเบี้ย MRR -0.25% ซึ่งก็หมายความว่าต้องคิด 7.5% (จากอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น) –0.25 = 7.25% หมายความว่าผู้กู้ต้องจ่ายดอกเบี้ย 217,500 บาทต่อปี ที่คิดจากเงินต้นในครั้งแรก
จะเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยบ้านนั้นมีโอกาสที่จะสูงขึ้นได้ตลอด จึงทำให้ผู้กู้ต้องแบกรับภาระความเสี่ยงที่จะต้องจ่ายเงินมากขึ้น ดังนั้นจึงมีคำแนะนำว่าหากไม่อยากเสียดอกเบี้ยบ้านเป็นจำนวนมาก ให้ค่อย ๆ ทยอยจ่ายเงินเพิ่มให้มากกว่าค่างวดขั้นต่ำ เพื่อที่เงินต้นจะได้ลดลงเร็ว ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยลดลงเรื่อย ๆ ที่จะทำให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นและไม่ต้องเสียดอกเบี้ยบ้านเป็นจำนวนสูงเกินไป
วางแผนกู้เงินซื้อบ้านอย่างไรให้ผ่านได้อย่างง่าย ๆ
เมื่อได้รู้ถึงการ กู้ซื้อบ้าน คำนวณเงินสินเชื่อบ้าน และ คํานวณดอกเบี้ยบ้าน ที่สามารถขอกู้จากธนาคาร รวมถึงรู้วิธีการคิดอัตราดอกเบี้ยบ้านแล้ว ก็สามารถนำมาวางแผนในการขอกู้เงินธนาคารให้ผ่านได้อย่างง่ายดาย ไม่มีปัญหา ซึ่งมีเทคนิคอยู่ด้วยกันหลายวิธีดังต่อไปนี้
1.จัดแผนการเงิน
วางแผนการเงินสำหรับ กู้ซื้อบ้าน การผ่อนชำระค่าบ้านในแต่ละเดือน ควรวางแผนรายได้ให้มีจำนวนสูงกว่าอัตราผ่อนชำระขั้นต่ำในแต่ละเดือนอย่างน้อย 2 -2.5 เท่า โดยควรมีการสำรองเงินเอาไว้เผื่อในกรณีที่มีปัญหา เช่น ไม่สามารถทำงานได้ ตกงานกะทันหัน หรือมีความขัดข้องจนหารายได้มาผ่อนบ้านอย่างต่อเนื่องไม่ได้ จะได้ไม่ต้องขาดส่งบ้านจนทำให้เกิดปัญหา
2.เคลียร์ปัญหาหนี้สิน
จัดการเคลียร์หนี้สินให้อยู่ในระดับที่ไม่สูงเกินไป เพราะแม้จะมีรายได้สูง แต่มีหนี้สินมากก็จะทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระรายเดือนลดลง หากมีบัตรเครดิตหลายใบหรือผ่อนชำระสินค้าอื่น ๆ อยู่ ควรเคลียร์หนี้ออกบางส่วน เพื่อที่จะได้มีเงินมาเพิ่มในส่วนของการจ่ายค่าผ่อนบ้านได้มากขึ้น
3.ชำระเงินให้ตรงเวลา
แม้จะยังเคลียร์หนี้สินไม่หมด แต่ก็สามารถทำประวัติการเงินให้ดีได้ ด้วยการชำระเงินให้ตรงเวลา เพราะหากมีการผิดนัดชำระก็จะทำให้ติดเครดิตบูโรที่จะทำให้ประวัติทางการเงินไม่ดี ซึ่งอาจจะส่งผลให้การขอกู้เงินกับธนาคารผ่านได้ยากขึ้น
4.เก็บเงินดาวน์
วางแผนเก็บเงินเพื่อดาวน์บ้าน ซึ่งการวางเงินดาวน์บ้านในจำนวนสูงจะช่วยลดภาระในการผ่อนบ้านลงไปได้อย่างมาก ส่วนใหญ่แล้วโครงการมักกำหนดให้วางเงินดาวน์เริ่มต้นที่ 5% แต่หากใครมีความพร้อมก็สามารถวางเงินดาวน์ในจำนวนที่สูงกว่านั้นได้ อีกอย่างหนึ่งก็คือการวางเงินดาวน์บ้านในจำนวนที่สูง ก็จะทำให้ธนาคารมีโอกาสที่จะอนุมัติเงินกู้ได้ง่ายขึ้น
5.เดินบัญชี
เดินบัญชีให้สวย สำหรับคนที่มีเงินเดือนประจำก็อาจจะไม่ค่อยมีปัญหาในเรื่องของการเดินบัญชีเท่าไหร่นัก เพราะมีรายได้เข้าอย่างสม่ำเสมอ เพียงแต่อาจจะต้องมีการบริหารเงิน เพื่อให้มีเงินเหลือติดบัญชีอยู่ในแต่ละเดือน ส่วนคนที่ทำธุรกิจส่วนตัวหรืออาชีพอิสระ ก็จะต้องมีการเดินบัญชีด้วยการนำเงินเข้าในแต่ละเดือนในจำนวนเท่า ๆ กันอย่างสม่ำเสมอ โดยอาจจะต้องเดินบัญชีอย่างต่อเนื่องเป็นเวลา 1 ปี เป็นอย่างน้อย
6.เตรียมเรื่องเอกสาร
เตรียมเอกสารให้พร้อม อาจทำการสอบถามกับทางธนาคารว่าจะต้องเตรียมเอกสารอะไรไปบ้างในการขอยื่นกู้ เพื่อที่จะได้ไม่ต้องเสียเวลาไปยื่นใหม่ในภายหลัง หากเตรียมเอกสารไปไม่ครบ
การ คำนวณเงิน กู้ซื้อบ้าน และ คํานวณดอกเบี้ยบ้าน นั้นสามารถทำได้เองโดยไม่ยากเลย ซึ่งการคำนวณวงเงินที่จะต้องใช้และประเมินความสามารถในการผ่อนอย่างรอบคอบนั้น ก็จะช่วยลดภาระหนักใจในการผ่อนบ้าน และสามารถผ่อนบ้านได้อย่างราบรื่นจนครบกำหนดและได้บ้านมาเป็นของตนเองได้ตามที่ต้องการ
