สูตรคำนวณ “ปล่อยเช่าคอนโดให้คุ้มค่า”

เมื่อการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า เป็นอีกหนึ่งแผนการเงินในอนาคต แต่จะปล่อยเช่าอย่างไรให้คุ้มค่า คุ้มราคา และไม่แพงจนเกินไป วันนี้เรามีสูตรการคำนวณในเรื่องนี้มาแนะนำกันครับ

สูตรคำนวณการปล่อยเช่าคอนโดให้คุ้มค่าที่เรานำเสนอนี้ เป็นสูตรที่ได้รับการยอมรับทั่วโลก ซึ่งมีชื่อเรียกว่า “Yield” หรือ “อัตราผลตอบแทน” ซึ่งการคำนวณนี้จะทำให้นักลงทุนรู้ถึงจำนวนผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้ตลอดปี

สำหรับการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดจะไม่ได้มีตัวเลขตายตัวในแต่ละปี แต่มีวิธีคิดง่ายๆ ว่า “ควรได้ผลตอบแทนสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ บวกอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก” เช่น หากอัตราเงินเฟ้อ 2% ดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5% รวมเท่ากับ 3.5% ดังนั้นผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดควรสูงกว่า 3.5%

โดยยิ่งเปอร์เซ็นต์ที่ได้จากการคำนวณ Yield มากเท่าไร ย่อมส่งผลดีต่อการลงทุนมากเท่านั้น แต่ทั้งนี้ส่วนใหญ่ในแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจะอยู่ที่ 6-8%

ส่วนสูตรการคำนวณ Yield ที่เรานำเสนอนี้ มีด้วยกัน 3 ประเภทคือ…

1. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า
:: [ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี หาร ราคาคอนโดที่ซื้อมา] คูณ 100

วิธีนี้เป็นการคำนวณง่ายๆ โดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายต่างๆ มาคำนวณ แต่จะคำนวณด้วยการใช้ “ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี” กับ “ราคาคอนโดที่ซื้อมา”

ข้อเสียอย่างหนึ่งของสูตรการคำนวณนี้คือความไม่แน่นอน เนื่องจากผู้เช่าอาจไม่จ่ายค่าเช่าตามสัญญาหรือผู้เช่าอาจไม่ได้เช่าเต็มปี ดังนั้นเมื่อรายได้ค่าเช่าลดลง ก็ทำให้อัตราตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นลดลงด้วย

นอกจากนี้สูตรการคำนวณนี้ยังเหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อคอนโด เพราะอย่าลืมว่า สูตรการคำนวณนี้เป็นการคำนวณที่ไม่ได้เอาค่าใช้จ่ายอื่ๆน มาคิด

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี x 100
ราคาคอนโดที่ซื้อมา

ตัวอย่าง : ซื้อคอนโดราคา 2,500,000 บาท ปล่อยค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โดยมีผู้เช่า 12 เดือน ดังนั้นใน 1 ปี เราจะได้ค่าเช่าเท่ากับ  [15,000 x 12]  = 180,000 บาท

แล้วนำ [180,000 หาร 2,500,000] คูณ 100 เท่ากับ 7.2% ต่อปี  ซึ่งก็คืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าในเบื้องต้น

2. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
:: [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า ลบ ค่าส่วนกลาง) หาร ราคาคอนโด] คูณ 100

สูตรที่สองนี้จะมีความคล้ายกับสูตรแรก แต่มีการนำปัจจัยเรื่อง “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” ที่ต้องจ่ายให้นิติบุคคลมาหักลบด้วย

สูตรการคำนวณประเภทนี้ เหมาะกับนักลลทุนเช่นเดียวกัน แต่มีรายจ่ายเพิ่มเติม อย่างค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั่นเอง

(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า – ค่าส่วนกลาง) x 100
ราคาคอนโดที่ซื้อมา

ตัวอย่าง : ซื้อคอนโดราคา 2,500,000 บาท ปล่อยค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โดยมีผู้เช่า 12 เดือน ดังนั้นใน 1 ปี เราจะได้ค่าเช่าเท่ากับ  [15,000 คูณ 12]  = 180,000 บาท แต่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางปีละ 18,000 บาท

สูตรการคำนวณก็คือ [(180,000 ลบ 18,000) หาร 2,500,000] คูณ 100 เท่ากับ 6.48% ต่อปี

3. อัตราผลผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
:: [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า ลบ ค่าส่วนกลาง ลบ ค่าผ่อนคอนโดทั้งปี) หาร (ค่าจอง บวก เงินดาวน์ บวก ค่าตกแต่งห้อง บวก ค่าเฟอร์นิเจอร์ บวก ค่าติดตั้งไวไฟ)] คูณ 100

สูตรคำนวณสูตรสุดท้ายจะเป็นสูตรที่ให้ผลตอบแทนใกล้เคียงกับการลงทุนมากที่สุด เพราะก่อนจะปล่อยเช่า นักลงทุนได้นำ “ต้นทุน” มาคำนวณร่วมด้วย โดยเฉพาะการ “หักค่าผ่อนคอนโดที่ต้องจ่ายให้ธนาคารตลอดปี”

ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า – ค่าส่วนกลาง – ค่าผ่อนคอนโดทั้งปี x 100
ค่าจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่งห้อง + ค่าเฟอร์นิเจอร์ + ค่าติดตั้งไวไฟ

ตัวอย่าง :

• ค่าเช่าคอนโดที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า 180,000 บาท
• ค่าส่วนกลาง 18,000 บาท
• ค่าผ่อนคอนโดทั้งปี 120,000 บาท
• ค่าจอง 100,000 บาท
• เงินดาวน์ 200,000 บาท
• ค่าตกแต่ง 50,000 บาท
• ค่าเฟอร์นิเจอร์ 25,000 บาท
• ค่าติดตั้งไวไฟ 1,000 บาท

เมื่อนำค่าใช้จ่ายเหล่านี้มาคำนวณจะได้ (180,000 – 18,000 – 120,000 = 42,000) และ (100,000 + 200,000 + 50,000 + 25,000 + 1,000 = 376,000) นำ 42,000 หาร 376,000 คูณ 100 เท่ากับ 11% ต่อปี

รู้อย่างนี้ หากคิดปล่อยเช่าคอนโด อย่าลืมมาคำนวณอัตราผลตอบแทนก่อนปล่อยเช่า พร้อมอย่าลืมศึกษาหาข้อมูลอย่างละเอียด เพื่อสร้างความมั่นคงในระยะยาวครับ